suelo
Autor: Pablo Pazos Otero
abril 4, 2017
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En este post en el que, como en todos, expreso mi opinión personal sobre la materia de la que trata, no entraré a valorar todo lo que se ha hablado y escrito sobre la cláusula suelo como abuso de los bancos, incluyendo como cómplices de este abuso a los propios notarios (aunque incomprensiblemente no a otros operadores jurídicos, por cierto….)

Dejando esto de lado, veamos si realmente la cláusula suelo podría no ser un abuso, sino una opción lógica.

Con carácter previo, conviene analizar :

Las tres posibilidades más usuales a la hora de concertar un contrato de préstamo hipotecario:

-Préstamo a interés variable: el tipo de interés es objeto de revisión periódica en base a un índice oficial (por lo general, el Euribor, cuyos datos oficiales pueden consultarse en la web del Banco de España), al que se añade un diferencial acordado con la entidad bancaria (diferencial concebido, sobre el papel, como el margen de beneficio que obtiene la entidad en ese préstamo)

-Préstamo a interés variable con un tipo de interés mínimo (cláusula suelo): el funcionamiento es el mismo que en la modalidad anterior, con la diferencia de que se pacta un tipo de interés mínimo, de manera que si la suma del Euribor mas el diferencial resultara inferior al mínimo pactado, el deudor pagaría en todo caso este tipo mínimo. En algunos casos, como contrapartida, se establece un interés máximo (techo), en beneficio del cliente, de manera que si la suma de Euribor mas diferencial fuera superior al techo, el tipo de interés quedaría fijado para ese periodo el el techo pactado.

-Préstamo a interés fijo: el tipo de interés permanece invariable durante la vida del préstamo, de manera que el importe de la cuota a pagar por el cliente será siempre la misma.

La opción de cada cliente por cada una de estas alternativas, realizada conscientemente, no supone sino una decisión financiera, una estrategia a largo plazo (el plazo de su hipoteca).  ¿Por qué? Por cómo se ha movido y se sigue moviendo la oferta bancaria de financiación en cada momento.

Concretando:

-En la inmensa mayoría de los casos, las hipotecas a interés variable siempre han tenido un diferencial sobre el Euribor más alto si el banco no se reserva el derecho a aplicar un tipo de interés mínimo. El motivo es fácil de entender: no habiendo mínimos ni máximos, hay la misma posibilidad de descenso que de ascenso del tipo de interés aplicable al préstamo, de modo que la entidad financiera, con un diferencial más alto que en los casos de cláusula suelo, consigue una mayor rentabilidad en contextos de tipos de interés altos, a cambio de que su rentabilidad sea menor que la que tendría si aplicara un tipo de interés mínimo.

-En los préstamos a interés variable con cláusula suelo, la entidad suele “sacrificar” un mayor diferencial a cambio de reservarse una rentabilidad mínima.  Una bajada de tipos favorece al banco, una subida favorece al deudor.

-En los préstamos a interés fijo, los bancos suelen concederlos en cada momento a un tipo de interés notablemente superior al que aplican en los préstamos a interés variable. De este modo, si bien inicialmente el banco resulta beneficiado por esta fórmula, a la larga la ganancia podría ser para el deudor en un contexto de alza de tipos de interés, y volver a ganar el banco en un contexto de intereses más bajos que a la fecha de su concesión .

Evolución del Euribor en los últimos diez años:

 

Veamos esta evolución para ilustrar los razonamientos expuestos con ejemplos prácticos:

   2006   2007   2008   2009   2010   2011   2012   2013   2014   2015   2016 
 Enero  2,833 4,064 4,498 2,622 1,232 1,550 1,837 0,575 0,562 0,298 0,042
 Febrero  2,910 4,094 4,349 2,135 1,225 1,714 1,678 0,594 0,549 0,255 -0,008
 Marzo  3,100 4,106 4,590 1,909 1,215 1,924 1,499 0,545 0,577 0,212 -0,012
 Abril  3,221 4,253 4,820 1,771 1,225 2,086 1,368 0,528 0,604 0,180 -0,010
 Mayo  3,308 4,373 4,994 1,644 1,249 2,147 1,266 0,484 0,592 0,165 -0,013
 Junio  3,401 4,505 5,361 1,610 1,281 2,144 1,219 0,507 0,513 0,163 -0,028
 Julio  3,538 4,564 5,393 1,412 1,373 2,183 1,061 0,525 0,488 0,167 -0,056
 Agosto  3,615 4,666 5,323 1,334 1,421 2,097 0,877 0,542 0,469 0,161 -0,048
 Septiembre  3,715 4,725 5,384 1,261 1,420 2,067 0,740 0,543 0,362 0,154 -0,057
 Octubre  3,799 4,647 5,248 1,243 1,495 2,110 0,650 0,541 0,338 0,128 -0,069
 Noviembre  3,864 4,607 4,350 1,231 1,541 2,044 0,588 0,506 0,335 0,080 -0,074
 Diciembre  3,921 4,793 3,452 1,242 1,526 2,004 0,549 0,543 0,329 0,059 -0,080

 

Pensemos en un préstamo hipotecario concedido en mayo de  2007:  Como podemos ver, el contexto ofrece una evolución alcista del euríbor. Barajemos dos alternativas que se nos podían ofrecer en ese momento: un préstamo con euríbor mas 1, o Euribor mas 0,50 con un mínimo del 2%.

Las cuotas que pagaría el deudor, tomando como referencia el referido préstamo concedido en mayo de 2007, de 200.000 euros a  devolver en 30 años, con y sin suelo, serían las siguientes:

 

a.-Cuota el primer año (de junio de 2007 a mayo de 2008):

-Sin suelo: 1119,69 € (interés aplicable: 5,373%)

-Con suelo: 1058,17 € (interés aplicable: 4,873%)

b.-Cuota el quinto año (de junio de 2012 a mayo de 2013):

-Sin suelo: 766,13 (interés aplicable: 2,266%)

-Con suelo:  739,24 € (interés aplicable: 2,000%)

c.-Cuota el noveno año (de junio de 2016 a mayo de 2017):

-Sin suelo:  642,09 € (interés aplicable: 0,987%)

-Con suelo: 739,24€ (interés aplicable: 2,000%)

Debo aclarar que estos importes de cuotas, salvo la del primer año, son ficticios por dos cuestiones:

-Están calculados sobre la base de que no se ha amortizado capital (es decir, que en todo momento aún resta el total del préstamo por devolver)

-Están tomados de un calculador financiero web cualquiera al azar.

Lo fiable en los ejemplos expuestos es el tipo de interés que pagará el préstamo en cada uno de los períodos de revisión. He querido incluir en mi ejemplo los importes de las cuotas, aunque sean veraces,  porque son ilustrativos para llegar a una conclusión:

En un préstamo hipotecario a largo plazo es posible que el importe total de intereses que habrá abonado el deudor hasta la total cancelación del préstamo sea bastante parecido con o sin cláusula suelo. ¿Quién es capaz de predecir cuándo va a haber y cuánto va a durar, un contexto de tipos altos o bajos?

No pretendo entrar a valorar casos personales de deudores a los que no se le haya prestado la información suficiente sobre el contrato que suscribían, pero sí me gustaría añadir otra reflexión: hoy en día es obligatorio que los bancos ofrezcan al cliente la llamada FIPER (ficha de información personalizada), uno de cuyos datos es precisamente el cálculo de cuota hipotecaria en distintos contextos alcistas o bajistas de tipos. Se pretende con ello, acertadamente, que el potencial cliente “haga sus números” y sepa a qué exponerse. Muy bien, y ahora llegados a este punto: comparando dos FIPER de préstamos distintos, con suelo o sin suelo, tras ver los ejemplos expuestos, ¿a qué conclusión llegamos: claramente sin suelo, o al menos ya podemos valorar elegir cláusula suelo?

No necesito que respondas. Sólo con hacer que lo hayas valorado, ya has llegado a la misma conclusión que yo: un préstamo con un mínimo (suelo) a cambio de un menor diferencial, es una opción financiera lógica, al igual que lo es un préstamo sin suelo o a tipo fijo. Los tipos de interés bajos como los actuales benefician al cliente sin suelo, mientras que los altos benefician al cliente con suelo o al que ha optado por un tipo de interés fijo.

(Podríamos seguir hablando de otros contratos con cláusula suelo que seguramente tengas o hayas tenido contratados alguna vez en tu vida, como el de electricidad, agua, teléfono, internet, etc., pero eso es harina de otro costal-o no-)

 

Acerca del autor:

Notario de O Grove (Pontevedra).

Pablo Pazos Otero – ha escrito posts en NotaríAbierta.


 

 

2 Comentarios

  1. Buen artículo don Pablo

    Se me pasó leerlo en su momento. Y viene a refrendar lo que opino. Que muchas veces la sociedad se deja llevar por la “indignación” de cuatro que tienen sus propios “intereses” en vez de pensar por sí mismos.
    Y es que vivimos en un país y en un mundo donde el pensar está desprestigiado.
    Lo que vale es que nos digan el motivo por el que “debemos” estar “indignados” y obrar en consecuencia (normalmente pidiendo nuestro voto).
    Cualquiera que haya trabajado un poquito en el sector hipotecario sabe que, a pesar de los “suelos” la competencia entre bancos hacía que:
    1º Estos suelos NO fuesen muy altos, al menos para deudores normales y sobre viviendas.
    2º Los diferenciales fuesen ridículos. La mayoría no llegaba ni al punto porcentual y yo las he visto a un diferencial de EURIBOR + CERO puntos.

    Era lógico que los bancos subieran estos diferenciales a raíz de eliminar el suelo.

    Pero bueno..vale más lo que diga un político “indignado” y “social” que lo que diga alguien que lleva trabajando decenas de años en el tema hipotecario.

    Excelente exposición.

    Un abrazo

    1. Muchas gracias por tus amables palabras, querido Ostinus.
      Un abrazo,
      Pablo

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