Autor: Pablo Pazos Otero
enero 21, 2017
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Escribo este post a la luz de la STS 705/2015 de 23 de diciembre, cuyo texto puede consultarse aquí, que ha hecho correr ríos de tinta sobre quién debe abonar los gastos de la hipoteca; en muchos casos, en mi opinión, con opiniones escritas más desde la demagogia que desde un análisis cabal de la materia. Un estudio completísimo de la sentencia reseñada lo ha hecho mi amigo y compañero Javier González Granado en su blog www.tallerdederechos.com, en un brillante post que puedes leer aquí.

Hago míos todos los argumentos que Javier expone en su post, y en éste, simplemente vertiré reflexiones desde mi estricta óptica personal.

¿Qué gastos conlleva un préstamo hipotecario?

Fundamentalmente son los siguientes:

-Honorarios de notario y registrador de la propiedad: ambos profesionales cobramos según nuestro arancel aprobado por Real Decreto 1426/1989.

-Tasación: cualquier préstamo hipotecario conlleva la necesidad de realizar una tasación del inmueble hipotecado por tasadora homologada según la Ley del Mercado Hipotecario.

-Gestoría: los bancos contratan los servicios de empresas de gestión para retirar la escritura de préstamo hipotecario de la notaría, presentarla en la oficina liquidadora de impuestos y posteriormente en el Registro de la Propiedad, y una vez inscrita, retirarla del Registro y devolvérsela al banco (el cual le da una copia al deudor).

-Impuestos: la constitución de hipoteca es un hecho imponible del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), del cual ya hemos hablado en este blog aquí. La base imponible no es el capital prestado, sino la responsabilidad hipotecaria total (es decir, las hipotéticas deudas garantizadas por el inmueble hipotecado, que no sólo son lo que el banco te ha prestado, sino también los intereses que pudieras adeudar y los gastos que ocasionara la ejecución de la hipoteca si llegara a ser ese fatídico caso). Calcula que, de media, la base imponible será la cantidad que te preste el banco, multiplicada por 1,5.

Pongamos un ejemplo práctico:

En un préstamo hipotecario de 200.000 euros con garantía de piso, garaje y trastero, los gastos, siempre de forma aproximada (no se me tome al pie de la letra), serían los siguientes:

-Honorarios de notario y registrador: 1.500 euros

-Tasación: 600 euros

-Gestoría: 400 euros

-Impuestos: alrededor de 3.000 euros. Esta cifra dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble hipotecado. Partiendo de la premisa de que en nuestro préstamo de 200.000 euros, multiplicado por 1,5, obtenemos una base imponible del impuesto de 300.000 euros, las CC.AA  aplican un tipo impositivo que oscila entre el 0,75%y el 1,50%.

Llegados a este punto, creo necesario apuntar dos aspectos, sobre los que más adelante volveré:

  • En la estimación de gastos de la hipoteca he omitido gastos financieros, es decir, bancarios: comisiones e intereses, básicamente. Piensa que, sólo por la concesión del préstamo, los bancos suelen cobrar una comisión de apertura, que en caso de préstamos hipotecarios, oscila entre el 0,50% y el 1% del capital prestado.
  • He omitido también una serie de gastos contingentes, no necesarios ni implícitos en la hipoteca, como son, básicamente, los seguros que suelen contratarse con el préstamo, bien sean de vida, de hogar, de protección de pagos, o varios o todos a la vez.

¿Quién ha venido asumiendo desde siempre los gastos del préstamo hipotecario?

La respuesta es obvia y conocida: el deudor. ¿Y es injusto y/o abusivo que sea así?

En mi opinión no, en absoluto.

Defiendo que es lo justo. El porqué es obvio: solicitas un préstamo en tu propio interés para un fin que, sin la concesión de ese préstamo, no sería viable (sea la compra de tu vivienda, sea la creación de tu negocio, o cualquier otro).

Hay dos tipos de préstamo a los que podrás optar: o personal o con garantía (generalmente, hipotecaria):

  • En el préstamo personal, el acreedor presta sin tener un derecho sobre un activo tuyo que pueda hacer valer sobre otro acreedor; sin esa preferencia asume más riesgo, por lo cual, como es natural, las condiciones económicas del préstamo serán más gravosas para ti.
  • En el préstamo con garantía hipotecaria, la garantía en favor del acreedor hace que asuma menos riesgo, razón por la cual también acepta tener menos ganancia, es decir, unas condiciones económicas más favorables para el deudor.

En el primer caso, el deudor asume los gastos de formalización del préstamo, porque nadie ha dicho nunca que ello sea abusivo (aunque estos gastos sean solo financieros, puesto que sólo abonarás los honorarios del notario y la comisión de apertura y estudio del préstamo-más, en su caso, seguros-); en el segundo, ¿por qué no vas a tener que abonar los gastos? ¿Tiene justificación enfocar ambos supuestos desde una óptica distinta? En mi opinión, no.

Ahora te propongo que le des la vuelta a tu enfoque de la cuestión: imagina que le prestas dinero a alguien, y por la cantidad prestada o por la solvencia de ese alguien, pides una garantía sobre un inmueble (no dudes que tú, como persona física particular, puedes ser acreedor hipotecario de cualquiera).

Piensa por un momento:

  1. ¿Te parecería justo que, además de arriesgar tu dinero en ese deudor, tuvieras que hacer frente a todos los gastos de formalización de ese préstamo que él te ha pedido en su propio interés?
  2. ¿Le concederías ese préstamo sabiendo que vas a hacer frente a los gastos de formalización?
  3. En caso de prestarle el dinero: ¿lo harías en las mismas condiciones económicas haciendo tú frente a los gastos?

Yo, si fuera tú, evidentemente no. Le repercutiría al deudor, con creces, los gastos que hubiera hecho por prestarle el dinero.

Dicho ésto, ya he anticipado lo que viene a continuación:

Posibles repercusiones prácticas de la asunción por el banco de los gastos de la hipoteca

Dice el refrán que “nadie da duros a cuatro pesetas”.  Si prestar dinero cuesta dinero, es fácil imaginar las repercusiones: mayores gastos financieros.

En nuestro préstamo de 200.000 €, si el banco nos cobraría el 0,50% de comisión de apertura, nos cobrará el 1%. Ya tenemos 1.000€ que ha recuperado en gasto inicial. Y si en lugar de cobrarnos un tipo de interés de un 2% fijo, nos cobra un 2,25%, estará haciendo un gran negocio asumiendo los gastos iniciales.

Y a mayores de eso, piensa en alternativas: tarjetas de crédito que te cobrarán, domiciliación de recibos que te acabarán cobrando, etc.

De los 1500€ de honorarios de notario y registrador de los que se ha ocupado el TS en su sentencia 705/2015, podrás pasar a pagar mucho más. No lo dudes.

¿Qué gastos de la hipoteca son abusivos de verdad?

Resulta paradójico que sólo haya sido considerada abusiva la traslación al deudor de los gastos de honorarios profesionales, cuando, de toda la amalgama de gastos de la hipoteca, a mi juicio, son los únicos que no lo son. Volvamos a la práctica:

  • La tasación: intenta aportar al banco una tasación encargada por tu cuenta a una tasadora que cumpla con los requisitos legales. Si a pesar de ello, no es de las tasadoras que “trabaja con tu banco”, no te servirá de nada. Habrás pagado esa tasación independiente y tendrás que pagar la “tasación del banco”.
  • Gestoría: intenta negociar con tu banco la gestión por tu cuenta de tu escritura de préstamo hipotecario. Es más, intenta que acepten otra gestoría que no sea “la suya”, o intenta convencerles para que la presentación en hacienda y registro la haga la propia notaría. No lo conseguirás: de nuevo en este caso, como en el anterior, estás cautivo.
  • Seguros: si ya tienes un seguro de vida y quieres designar beneficiario al banco, para que cobre en caso de tu fallecimiento el capital pendiente de pago, o si quieres contratar por tu cuenta un seguro de hogar que garantice los siniestros de la vivienda, estamos ante un nuevo caso de cautiverio bancario. El banco no te aplicará las condiciones financieras en modo de bonificación a los intereses del préstamo por la contratación de seguros, si no lo haces con “su aseguradora”.
  • El impuesto (AJD) es el caso más sangrante: como expuso Javier González Granado en su post citado al inicio, es llamativo que, por lo general, es sujeto pasivo de este impuesto aquél a favor de quien se constituya un derecho, con una única excepción: la hipoteca, en la cual es sujeto pasivo y por tanto, obligado al pago, el deudor.  Recuerda el ejemplo de préstamo de 200.000€: el impuesto es una partida que ella sola, es superior a la suma de todos los demás gastos iniciales de constitución de hipoteca. Siendo así, caben dos opiniones alternativas: o bien la norma fiscal es abusiva para el deudor, o bien tiene su lógica. Mi visión es la segunda: es lógica: justa con el que arriesga su dinero prestándoselo a otro al no cargarle de gastos, y justa con el que pide prestado, al favorecer que no se endurezcan las condiciones de su préstamo.

¿Qué se podría hacer para que los gastos de la hipoteca fueran justos?

No me queda mucho que añadir porque ya lo he apuntado a lo largo de mis reflexiones: en mi opinión, las soluciones para proteger al deudor pasarían, fundamentalmente, por impedir ciertas prácticas bancarias como:

  • Impedir que la gestoría, tasadora o la aseguradora sean impuestas por el banco: es decir, acabar con el monopolio gestor-tasador-asegurador, que, como todo monopolio, repercute en peores condiciones para el consumidor. Cuando hablo de monopolio me refiero a cada banco, evidentemente. Cada uno tiene su propio monopolio en estas materias, y defiendo que estos gastos deberían estar liberalizados.
  • Impedir la capitalización de los seguros aparejados al préstamo: he llegado a ver préstamos hipotecarios en los que una partida de más de 15.000 € eran en concepto de seguros. El banco te financia el seguro, es decir, que te presta el dinero para contratarlo, lo cual, obviamente, encarece su coste, puesto que genera intereses, al igual que el préstamo.
  • Hacer eficaz el derecho a elegir Notario y el de revisar la escritura tres días antes de la firma.

Concreción sobre honorarios de notario y registrador: ¿a quién debería corresponder cada uno?

Tenemos que partir de una base teórica que puede no ser fácil de entender:

El préstamo o crédito hipotecario es un contrato complejo que consta de dos elementos: el préstamo o crédito, y la hipoteca. Ambos están en una relación de dependencia, de modo que el préstamo es el elemento principal y la hipoteca es el accesorio.Quiere esto decir que la hipoteca, como garantía que es, no existe sin una deuda a la que garantizar. La deuda puede existir sin hipoteca (pensemos en un préstamo personal) , pero la hipoteca no existe sin deuda. Esta premisa me sirve para hacer una distinción entre lo que hacemos los notarios y lo que hacen los registradores:

-Los notarios autorizamos el negocio global, es decir, el préstamo y su garantía.

-Los registradores inscriben sólo la garantía (la hipoteca), porque en el Registro de la Propiedad no se inscriben deudas, sino solo propiedades y/o derechos sobre las mismas, como es, en este caso, la hipoteca; pero el Registro no inscribe deudas.

Partiendo de esta distinción, ¿quién debería pagar los honorarios de cada uno de estos profesionales?

Para no aburrir con citas de normas legales, resumiré:

-Según el Reglamento Notarial, abonará los honorarios notariales aquella parte del contrato que inste la actuación notarial. Y en caso de duda, el obligado al pago será el que sea obligado al pago de los impuestos del negocio otorgado ante notario.

-Y según el Reglamento Hipotecario, abonará los honorarios registrales aquél a cuyo favor deba practicarse la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad.

Llegados a este punto y bajando al caso del préstamo hipotecario, en mi opinión:

Quien insta el documento notarial es el deudor, precisamente por ser quien solicita la financiación al banco u otro acreedor. No concibo en un acreedor la iniciativa de conceder un préstamo hipotecario sin que le sea solicitado. Y como quedó apuntado, si seguimos teniendo dudas, la normativa fiscal nos dice que es sujeto pasivo de AJD en la hipoteca el deudor, de modo que, por un motivo u otro, será el obligado al pago de los honorarios notariales.

Quien insta la inscripción de la garantía hipotecaria es el acreedor. ¿Por qué? Porque sin esa inscripción su garantía no será oponible a terceros, es decir, que si la hipoteca no constara inscrita y el deudor tuviera la mala suerte de ser embargado, la garantía no inscrita quedaría “en agua de borrajas”.

Este razonamiento me lleva a la siguiente conclusión: con las normas en la mano, los honorarios notariales sean abonados por la parte deudora; y los honorarios registrales deberían ser abonados por la parte acreedora. De hecho, los notarios hemos comprobado que ciertos bancos empiezan a adoptar esta misma postura.

Y dicho esto, no quiero contradecirme, porque defiendo el sistema actual hipotecario, que si ha funcionado durante más de un siglo y medio, por algo es. Corrijamos abusos, pero distingamos los que lo son de los que no.

Acerca del autor:

Notario de O Grove (Pontevedra).

Pablo Pazos Otero – ha escrito posts en NotaríAbierta.


 

 

12 Comentarios

  1. Ha sido muy valiente en redactar este artículo. Me parece clarificador y sensato todo lo que explica, además que comparto su opinión, aún teniendo hipoteca.

  2. Querido Pablo
    Enhorabuena por la valentía desde su posición de escribir en esos términos
    Suscribo el 99% de lo expuesto
    Enhorabuena de verdad
    Un abrazo

  3. TOdo esto te lo desmontan con “que los gastos los asuma el banco que tiene mucho dinero” y a otra cosa. Y da gracias que no le caiga un palo al notario también

    1. Querida lectora:
      Posiblemente el cerco judicial y mediático que se está organizando sobre todas las partes que intervenimos en el otorgamiento e inscripción de préstamos hipotecarios acabe conduciendo a eso. Y lo que opino es que a la larga será malo para el deudor, porque es la excusa perfecta para que sus condiciones financieras sean más duras, y a la larga, el préstamo acabará saliendo muchísimo más caro.
      Gracias por su lectura y su opinión.
      Saludos,
      Pablo Pazos

  4. Fantástico comentario, querido compañero. A mi modo de ver la sentencia hace tres cosas espantosas:
    -Resuelve obiter dicta cosas importantes que o se han planteado, como es esa cláusula de gastos.
    -Prescinde del principio de competencia, obviando la corresponde a la jurisdicción contenciosa sobre materia de tributos, e inaplicando el mismo Reglamento del Impuesto.
    – y, lo peor de todo, genera un tipo de comportamiento del consumidor que es antisocial e inmoral, como es decir que no se enteraron de nada, cuando es falso. El ordenamiento jurídico (y eso incluye la jurisprudencia) debería ser, al menos, éticamente sostenible.
    Gracias de nuevo por el artículo.
    Patricio Monzon

  5. La pregunta es si es posible firmar un contrato privado de préstamo con un banco para con el dinero prestado comprar una vivienda -necesidad básica-.

    La respuesta es SI.

    Entonces. ¿Quién obliga a ir al notario para formalizar un préstamo hipotecario sobre la vivienda que quieres comprar?. ¿Quién obliga a inscribir la hipoteca en el Registro y como es obligatorio pagar el impuesto de AJD?. ¿Puede ser el banco?.

    La respuesta es SI.

    En consecuencia son los bancos los que tienen que pagar todos los gastos en los que quieran incurrir para asegurar su préstamo.

    Comprendo que los notarios quieran que el pague el deudor. ¿Porqué?. Porque van a cobrar bastante menos. Me dirán que no es verdad porque cobran por arancel. Mi experiencia me ha demostrado que no es así. Lo siento.

    1. Muchas gracias por tu comentario.
      Evidentemente nuestro Derecho Civil permite contratar bajo cualquier forma, incluida la verbal.
      Por eso, podrías comprar vivienda con un apretón de manos y te ahorras también el notario, el registro, etc.
      La seguridad no es gratis, pero cada uno es libre de elegir cómo hacer las cosas.
      Saludos,
      Pablo Pazos

  6. El deudor no solicita el otorgamiento de la escritura. Es el banco el que la necesita para poder inscribir la garantia en el Registro. Inscripcion que ademas es contitutiva.Por eso los prestamos sin garantia hipotecaria, los personales no se otorgan en escritura. De hecho, al final de la escritura consta aquello de….es primera copia ejecutiva expedida a instancia del acreedor. ¿quien insta entonces su intervencion? Hablemos con propiedad: al deudor le interesa el prestamo al acreedor, la garantia. La hipoteca se inscribe en el RP a favir de la entidad. De la gestiria ya ni hablo.De manera que el acreedor debe participar tambien en los gastos.

    1. La suya es una interpretación cabal. Pero personalmente opino que sin garantía quizá, o no habría préstamo, o sería más caro. Y siendo así, al deudor le compensará asumir esos gastos.
      Fíjese: en el Ajd con carácter general es sujeto pasivo el adquirente de un derecho inscribible. Como excepción, en la hipoteca es sujeto pasivo el deudor. ¿Por qué esta excepción legal? Para evitar esos efectos perniciosos para el deudor a los que me refería.
      De todos modos, me reitero en mi planteamiento: veo lógico que el que arriesga su dinero no tenga que asumir gastos por hacerlo.
      Gracias por su lectura y su comentario.
      Un saludo,
      Pablo Pazos

  7. Muy claro y educativo su artículo . Soy profesional de la banca y me ha dejado claro muchos aspectos . Como tal , seguramente seré parcial , pero hablando mal y claro , el dinero es mío y lo presto cuando quiero , a quien quiero y con las condiciones que quiero . Nunca he entendido que haya condiciones o cláusulas abusivas . Todo ha sido el resultado de una negociación . De hecho unos bancos y otros tienen distintas condiciones y los consumidores son libres de elegir . Y no se obliga a nadie a que pida un préstamo . Ahí queda eso .

  8. Discrepo respetuosamente.

    1. Si la Ley dice que los gastos son por cuenta de la entidad de crédito, son por cuenta de la entidad de crédito.
    2. A estas alturas no vamos a pretender sostener que son partes iguales a efectos de negociación de las condiciones económicas una entidad de crédito que un cliente minorista.
    3. Efectivamente, nada impide que la entidad de crédito repercuta a su cliente vía intereses ordinarios el coste de los gastos que la Ley dice que tiene que asumir el prestamista.
    4. Precisamente la repercusión de los gastos vía interés, y su reflejo subsiguiente en la TAE, mejora la transparencia del precio del préstamo, lo que redunda en beneficio de todos.

    Las leyes de la economía son tan inexorables como las físicas. Nada impide la repercusión de costes del proveedor al cliente vía precio, y es bueno que así sea. Pero precisamente una de las ventajas de la transparencia bancaria, y especialmente de la TAE, es que el cliente va a poder comparar con precisión el precio, es decir, los intereses que cobre la entidad.

    En mi respetuosa opinión, insisto.

    1. Gracias por su lectura y amable comentario.
      Hasta la fecha, no hay ley que prevea específicamente la asunción de gastos de la hipoteca. De ahí que el post intenta analizar gasto a gasto, pues se regulan en normativas generales sobre honorarios, norma específica fiscal,y otros no regulados (pej tasación o gestoría)

      Un cordial saludo,
      Pablo Pazos

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