Esta entrada en el blog notaríAbierta viene motivada por el muy interesante post en el blog de “Justito El Notario” llamado “No me ha leído usted los linderos” que posteriormente a su publicación generó un pequeño debate en Twitter sobre “los lindes en las escrituras”.
El Código Civil
La compraventa viene recogida en el código civil.
El artículo 1.445, dice:
- Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Por tanto, en una escritura pública de compraventa debe describirse de forma precisa esas dos partes fundamentales del contrato, es decir la COSA y el PRECIO.
Empezando por lo segundo, el precio, creo que cualquier escritura nueva o antigua da buena cuenta de todo lo que rodea al precio, con todo lujo de detalles, porque es un hecho objetivo, al ser testigo fidedigno el notario de la operación. Porque aun en el caso de no haber sido testigo directo de la entrega del dinero, al menos los otorgantes declaran ante él, haberlo abonado, y emiten carta de pago. Incluso se incluyen los cheques o documentos bancarios que justifican uno de los dos pilares de la compraventa, el PRECIO.
Continuando con lo primero, la cosa, no hay hecho objetivo que el notario pueda verificar.
Las Escrituras y los Notarios
Cuando es la primera vez que se describe un inmueble en escritura, normalmente por herencias, donaciones, o cualquier otro medio de otorgamiento, la descripción del inmueble es manifestada, por el otorgante, de forma unilateral y subjetiva sin confirmación de colindantes.
Desde mi humilde punto de vista, y mostrándome respetuoso con la actividad notarial, creo que muchos notarios ignoran el alcance que produce en sus clientes el contenido de las escrituras, en lo que a lindes se refiere, ya que éstos creen ciegamente que sus lindes y superficie son las que se describen en el documento, y como suele decirse “lo que dice la escritura va a misa”.
También es cierto que excede de las competencias de los notarios la verificación de la cosa objeto de contrato, y es por ello que la descripción de la misma se arrastra de escrituras precedentes.
Sin embargo, suele darse lo que se denomina “actualización de linderos”
Soy consciente que los notarios no son responsables de lo que dicen sus escrituras, en lo que respecta a la definición del objeto del derecho que se transmite, la COSA, ya que se escapa de sus competencias, pero sí creo que deben explicar a los otorgantes el alcance de ello.
Un artículo muy clarividente sobre lo dicho en el párrafo anterior fue publicado por Javier Ríos Valverde 27/04/2015 en Hipotecas y Préstamos, en la web notariosenred.com
La Escritura, la finca y la referencia catastral.
Recomiendo su lectura, y tras la misma hago varias reflexiones:
- ¿En base a qué procedimiento reglado se actualizan (modifican) los linderos en escrituras? ¿No sería contraproducente la actualización ya que puede causar una denegación de inscripción registral? ¿Acaso se ha contrastado la información con colindantes?
- ¿Cómo se tiene certeza que aún cambiando los colindantes (titulares de parcelas catastrales) las referencias catastrales se mantengan? ¿No sabemos cómo funciona Catastro? ¿Se ha contrastado que son el mismo, tanto el titular registral con el titular catastral colindante?
A menudo se tiene la idea de que cuando se observan discrepancias entre catastro y registro respecto a la realidad, hay que modificar ambos.
¿Qué es la realidad?
¿Acaso no puede ser la realidad la materialización de una ilegalidad, por usurpación, o una traslación parcial de dominio no declarado?
La ley hipotecaria en su artículo 9 párrafo a, dice: “Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, …”
Entiendo que bajo este precepto y considerando que las escrituras que contienen una traslación de dominio, tienen como destino natural la inscripción en el registro de la propiedad (que recordemos es voluntario), es obvio que en las escrituras se trate de identificar estas fincas, porque en caso contrario será rechazada su inscripción.
Pero, por otra parte, ya que el sistema está diseñado de esta manera, auspiciado por declaraciones unilaterales del otorgante, que describe el inmueble sin mediar deslinde, sería mejor advertir a los compradores de este extremo, para que éstos pudieran tomar las acciones adecuadas.
Otro aspecto importante que veo con demasiada asiduidad es la maldita palabra “cuerpo cierto”, que entiendo que para los juristas previene muchos problemas a priori, pero que de igual modo desmonta cualquier tipo de fiabilidad que pudieran tener los datos descriptivos de linderos y superficie.
Y aquí es donde llegamos a los dos supuestos de terreno recién comprado por alguien donde su descripción pudiera ser 1) la clásica de linderos personales y área superficie con unidades de medida del lugar traducido a metros cuadrados o hectáreas; o 2) el más moderno “actualizando” la descripción según la información catastral, tanto de linderos como de superficie.
Inevitablemente si ese terreno no está delimitado físicamente sobre el terreno mediante algún tipo de cerramiento, o sencillamente aún estándolo el nuevo dueño percibe que bien los linderos bien la superficie no se corresponde con las escrituras, empezará a preguntarse el clásico “¿Cuánto mide mi terreno de verdad?” o “¿Dónde están mis lindes de verdad?”.
Entonces comienza la búsqueda de la persona que pueda responder a sus dudas, y esa persona es o debería ser el Geómetra.
El Geómetra
Y es en este momento donde suele entrar en juego el geómetra…
Muchos de los que estén leyendo estas líneas estarán pensando ¿qué narices es un geómetra?
En la primera entrada de mi blog “elgeometra.com”, lo explico de forma genérica, pero me temo que es muy posible que no se entienda bien y por ello voy a tratar de explicarlo más detalladamente.
Un geómetra es aquel técnico competente que tiene adquiridas unas específicas competencias en materias topográfica, geodésica, cartográfica y jurídicas (catastro, urbanismo, derechos reales y derecho inmobiliario), que le permite actuar de forma eficiente en los procesos de adquisición, procesamiento, análisis y representación de la información geográfica y jurídica inmobiliaria que determina sin ambages la delimitación de los derechos de propiedad sobre la realidad física.
Para alcanzar con éxito la eficiencia requerida es también necesario que el geómetra utilice obligatoriamente unos procedimientos estandarizados que, a falta de leyes o regulaciones específicas, muestren los criterios seguidos de modo transparente y por tanto potencie la confianza para que el usuario de este servicio perciba como un valor añadido que se sume a los ya existentes de la seguridad jurídica preventiva.
Finalmente, como todo profesional en el libre ejercicio de forma independiente, tiene también el geómetra que seguir un estricto código de buenas prácticas y ética, así como disponer de un seguro de responsabilidad civil que salvaguarde los posibles daños a terceros.
Propuesta de (nueva) descripción de lindes en escrituras
La ley 13/2015 ha supuesto una revolución para muchos de los procesos que intervienen en el tráfico inmobiliario.
Las escrituras ahora deben contener información específica sobre las nuevas fincas conformadas a partir del reordenamiento de terrenos, como agrupaciones, segregaciones o parcelaciones.
La información de partida para todos estos procesos es la cartografía catastral, de la que todos sabemos las carencias que tiene, debido fundamentalmente a las diversas fuentes de información de las que se nutre.
La incertidumbre sobre la fiabilidad de las geometrías, georreferenciación y titularidades de las parcelas catastrales puede derrumbar los efectos garantistas que aporta la seguridad jurídica preventiva.
Una de las principales carencias de la ley 13/2015 es la falta de concreción sobre cómo describir estas nuevas entidades inmobiliarias, simplificando la configuración geométrica georreferenciada del inmueble a un fichero GML, que describe en modo informático codificado el conjunto de coordenadas que define su perímetro, pero que no contiene información suficiente para satisfacer los ulteriores procesos de calificación, en el caso registral, o validación, en el caso catastral.
La inscripción georreferenciada del inmueble tanto en el catastro como en el registro necesitará de la notificación y aceptación de los colindantes catastrales y registrales respectivamente.
El fichero GML no contiene información sobre qué longitud de tramo concreto del perímetro es colindante con quién. Por tanto se antoja difícil que un colindante verifique o ratifique la delimitación que le proponen sin hacer comprobaciones técnico-jurídicas.
Aunque a simple vista, pueda parecer que la notificación y aceptación de colindantes sea equivalente a un deslinde, desde mi punto de vista no lo es.
Precisamente por ello hay un procedimiento específico para los deslindes, que tampoco se ha desarrollado como debiera, para que los operadores competentes, los notarios, puedan gestionarlo con éxito.
De igual modo ocurre en la olvidada actuación judicial en los procedimientos de resolución de litigios que tengan que ver con delimitación de los inmuebles ya que no existe, ni en la propia ley 13/2015 ni en otras leyes de aplicación, la metodología y forma de expresar la resolución para cuando sobre sentencia firme, puedan ser inscritos con éxito y no ser rechazados por los preceptos registrales.
Centrándonos en los supuestos de aportación de representación gráfica georreferenciada de forma obligatoria para las agrupaciones, segregaciones o parcelaciones, la propuesta de procedimiento sería:
- Deslinde notarial (amistoso) o judicial (contencioso), según sea el caso, de la finca matriz.
- La subdivisión de esa matriz resultará en linderos individualizados que serán descritos por las coordenadas georreferenciadas de sus vértices y las referencias nominativas del lindante, que pueden ser el nombre de propietario y/o parcela catastral y/o finca registral.
A modo de ejemplo,
Descripción de la Parcela A en la escritura
Terreno urbano en municipio y provincia, con un área de 2.550 m2, y cuyos linderos son:
Al Norte con Sr. García, Parcela Catastral 50 y Finca registral 1455, descrita por los vértices con coordenadas georreferenciadas ETRS89 Huso 30:
[1] (4368972.83;4476020.75)
[2] (4368988.19;4476030.90)
Al Este con viario de ayuntamiento de pueblo, sin parcela catastral, sin finca registral, descrita por los vértices con coordenadas georreferenciadas ETRS89 Huso 30:
[2] (4368988.19;4476030.90)
[3] (4369005.06;4476017.17)
[4] (4369017.78;4476006.66)
[5] (4369023.05;4476000.98)
[6] (4369027.91;4475993.18)
[7] (4369030.33;4475987.48)
[8] (4369032.47;4475978.31)
[9] (4369032.81;4475970.32)
[10] (4369031.93;4475961.93)
Al Sur con Sra. Fernández, Parcela Catastral 52 y Finca registral 1486, descrita por los vértices con coordenadas georreferenciadas ETRS89 Huso 30:
[10] (4369031.93;4475961.93)
[11] (4368987.32;4475966.54)
Al Oeste con Empresa, S.L., Parcela Catastral 59 y Finca registral 1498, descrita por los vértices con coordenadas georreferenciadas ETRS89 Huso 30:
[11] (4368987.32;4475966.54)
[12] (4368980.3;4476000.85)
[1] (4368972.83;4476020.75)
Nota: [1] no se incluiría en la descripción, a no ser que se incluya representación gráfica.
Puede que muchos piensen en este momento, que la propuesta de procedimiento descrito es una locura desde la perspectiva del tráfico jurídico, sin embargo, mi experiencia en casos prácticos de este tipo, los tiempos ocupados en la parte de notificaciones y aceptación de colindantes, en el registro de la propiedad, ha llevado muchísimo más tiempo del que llevaría realizar un deslinde previo a la parcelación.
Además de la ventaja temporal y de costes, también hay ventajas desde el punto vista jurídico, ya que no es lo mismo un deslinde que unas notificaciones.
Por otro lado, es importantísimo tener en cuenta que la aplicación de esta propuesta de procesos en el ámbito de la ley 13/2015 debe realizarse en los casos donde no hay conflictos, porque en caso de haberlos, tratar de usar los mecanismos de esta ley sólo provocarán perder un tiempo precioso que sin duda habrá que emplear en el procedimiento judicial, donde también sería de aplicación la propuesta de procesos planteada para que a la resolución judicial se le dé curso dentro de la aplicación de la ley 13/2015 en la inscripción registral.
Por último, me gustaría decir que esta propuesta no tiene nada de novedosa ya que, en Francia desde hace años, mediante ley es obligatorio deslindar, con carácter previo al otorgamiento de compraventa por el notario, todos aquellos predios susceptibles de ser construidos (suelo urbano o rural). Estos deslindes y divisiones parcelarias son realizados por los geómetras-expertos y autorizados mediante escrituras ante notario contribuyendo a la máxima protección que el Estado francés otorga a la propiedad inmobiliaria.
Este cambio paradigmático haría respetar de forma íntegra el contenido del art. 1.445 del código civil, y a la vez supone reforzar esa frase famosa,
“A Notaria abierta, Juzgado cerrado”
Pedro J. Ortíz-Toro.
Pedro J. Ortíz-Toro (@ortiz_pedroj) (linkedin.com/in/pjortiztes) es Ingeniero T. en Topografía y Geómetra. Director de GEOPROPIEDAD, empresa de consultoría geomática y propiedad inmobiliaria. Consultor en GeoInmobiliaria, Geomática y Catastro y titular del blog elgeometra.com. Con su Firma Invitada en esta sección de notaríAbierta, nos aporta una visión técnica y nos hace una propuesta novedosa sobre una cuestión (tal vez) tradicionalmente desdeñada: la de los linderos de los inmuebles. Gracias Pedro por tu participación.
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