Autor: Firma invitada
octubre 24, 2016

Esta entrada en el blog notaríAbierta viene motivada por el muy interesante post en el blog de “Justito El Notario” llamado No me ha leído usted los linderos que posteriormente a su publicación generó un pequeño debate en Twitter sobre “los lindes en las escrituras”.

El Código Civil

La compraventa viene recogida en el código civil.

El artículo 1.445, dice:

  • Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Por tanto, en una escritura pública de compraventa debe describirse de forma precisa esas dos partes fundamentales del contrato, es decir la COSA y el PRECIO.

Empezando por lo segundo, el precio, creo que cualquier escritura nueva o antigua da buena cuenta de todo lo que rodea al precio, con todo lujo de detalles, porque es un hecho objetivo, al ser testigo fidedigno el notario de la operación. Porque aun en el caso de no haber sido testigo directo de la entrega del dinero, al menos los otorgantes declaran ante él, haberlo abonado, y emiten carta de pago. Incluso se incluyen los cheques o documentos bancarios que justifican uno de los dos pilares de la compraventa, el PRECIO.

Continuando con lo primero, la cosa, no hay hecho objetivo que el notario pueda verificar.

Las Escrituras y los Notarios

Cuando es la primera vez que se describe un inmueble en escritura, normalmente por herencias, donaciones, o cualquier otro medio de otorgamiento, la descripción del inmueble es manifestada, por el otorgante, de forma unilateral y subjetiva sin confirmación de colindantes.

Desde mi humilde punto de vista, y mostrándome respetuoso con la actividad notarial, creo que muchos notarios ignoran el alcance que produce en sus clientes el contenido de las escrituras, en lo que a lindes se refiere, ya que éstos creen ciegamente que sus lindes y superficie son las que se describen en el documento, y como suele decirse “lo que dice la escritura va a misa”.

También es cierto que excede de las competencias de los notarios la verificación de la cosa objeto de contrato, y es por ello que la descripción de la misma se arrastra de escrituras precedentes.

Sin embargo, suele darse lo que se denomina “actualización de linderos”

Soy consciente que los notarios no son responsables de lo que dicen sus escrituras, en lo que respecta a la definición del objeto del derecho que se transmite, la COSA, ya que se escapa de sus competencias, pero sí creo que deben explicar a los otorgantes el alcance de ello.

Un artículo muy clarividente sobre lo dicho en el párrafo anterior fue publicado por Javier Ríos Valverde 27/04/2015 en Hipotecas y Préstamos, en la web notariosenred.com

La Escritura, la finca y la referencia catastral.

Recomiendo su lectura, y tras la misma hago varias reflexiones:

  • ¿En base a qué procedimiento reglado se actualizan (modifican) los linderos en escrituras? ¿No sería contraproducente la actualización ya que puede causar una denegación de inscripción registral? ¿Acaso se ha contrastado la información con colindantes?
  • ¿Cómo se tiene certeza que aún cambiando los colindantes (titulares de parcelas catastrales) las referencias catastrales se mantengan? ¿No sabemos cómo funciona Catastro? ¿Se ha contrastado que son el mismo, tanto el titular registral con el titular catastral colindante?

A menudo se tiene la idea de que cuando se observan discrepancias entre catastro y registro respecto a la realidad, hay que modificar ambos.

¿Qué es la realidad?

¿Acaso no puede ser la realidad la materialización de una ilegalidad, por usurpación, o una traslación parcial de dominio no declarado?

La ley hipotecaria en su artículo 9 párrafo a, dice: “Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, …

Entiendo que bajo este precepto y considerando que las escrituras que contienen una traslación de dominio, tienen como destino natural la inscripción en el registro de la propiedad (que recordemos es voluntario), es obvio que en las escrituras se trate de identificar estas fincas, porque en caso contrario será rechazada su inscripción.

Pero, por otra parte, ya que el sistema está diseñado de esta manera, auspiciado por declaraciones unilaterales del otorgante, que describe el inmueble sin mediar deslinde, sería mejor advertir a los compradores de este extremo, para que éstos pudieran tomar las acciones adecuadas.

Otro aspecto importante que veo con demasiada asiduidad es la maldita palabra “cuerpo cierto”, que entiendo que para los juristas previene muchos problemas a priori, pero que de igual modo desmonta cualquier tipo de fiabilidad que pudieran tener los datos descriptivos de linderos y superficie.

Y aquí es donde llegamos a los dos supuestos de terreno recién comprado por alguien donde su descripción pudiera ser 1) la clásica de linderos personales y área superficie con unidades de medida del lugar traducido a metros cuadrados o hectáreas; o 2) el más moderno “actualizando” la descripción según la información catastral, tanto de linderos como de superficie.

Inevitablemente si ese terreno no está delimitado físicamente sobre el terreno mediante algún tipo de cerramiento, o sencillamente aún estándolo el nuevo dueño percibe que bien los linderos bien la superficie no se corresponde con las escrituras, empezará a preguntarse el clásico “¿Cuánto mide mi terreno de verdad?” o “¿Dónde están mis lindes de verdad?”.

Entonces comienza la búsqueda de la persona que pueda responder a sus dudas, y esa persona es o debería ser el Geómetra.

El Geómetra

Y es en este momento donde suele entrar en juego el geómetra…

Muchos de los que estén leyendo estas líneas estarán pensando ¿qué narices es un geómetra?

En la primera entrada de mi blog “elgeometra.com”, lo explico de forma genérica, pero me temo que es muy posible que no se entienda bien y por ello voy a tratar de explicarlo más detalladamente.

Un geómetra es aquel técnico competente que tiene adquiridas unas específicas competencias en materias topográfica, geodésica, cartográfica y jurídicas (catastro, urbanismo, derechos reales y derecho inmobiliario), que le permite actuar de forma eficiente en los procesos de adquisición, procesamiento, análisis y representación de la información geográfica y jurídica inmobiliaria que determina sin ambages la delimitación de los derechos de propiedad sobre la realidad física.

Para alcanzar con éxito la eficiencia requerida es también necesario que el geómetra utilice obligatoriamente unos procedimientos estandarizados que, a falta de leyes o regulaciones específicas, muestren los criterios seguidos de modo transparente y por tanto potencie la confianza para que el usuario de este servicio perciba como un valor añadido que se sume a los ya existentes de la seguridad jurídica preventiva.

Finalmente, como todo profesional en el libre ejercicio de forma independiente, tiene también el geómetra que seguir un estricto código de buenas prácticas y ética, así como disponer de un seguro de responsabilidad civil que salvaguarde los posibles daños a terceros.

Propuesta de (nueva) descripción de lindes en escrituras

La ley 13/2015 ha supuesto una revolución para muchos de los procesos que intervienen en el tráfico inmobiliario.

Las escrituras ahora deben contener información específica sobre las nuevas fincas conformadas a partir del reordenamiento de terrenos, como agrupaciones, segregaciones o parcelaciones.

La información de partida para todos estos procesos es la cartografía catastral, de la que todos sabemos las carencias que tiene, debido fundamentalmente a las diversas fuentes de información de las que se nutre.

La incertidumbre sobre la fiabilidad de las geometrías, georreferenciación y titularidades de las parcelas catastrales puede derrumbar los efectos garantistas que aporta la seguridad jurídica preventiva.

Una de las principales carencias de la ley 13/2015 es la falta de concreción sobre cómo describir estas nuevas entidades inmobiliarias, simplificando la configuración geométrica georreferenciada del inmueble a un fichero GML, que describe en modo informático codificado el conjunto de coordenadas que define su perímetro, pero que no contiene información suficiente para satisfacer los ulteriores procesos de calificación, en el caso registral, o validación, en el caso catastral.

La inscripción georreferenciada del inmueble tanto en el catastro como en el registro necesitará de la notificación y aceptación de los colindantes catastrales y registrales respectivamente.

El fichero GML no contiene información sobre qué longitud de tramo concreto del perímetro es colindante con quién. Por tanto se antoja difícil que un colindante verifique o ratifique la delimitación que le proponen sin hacer comprobaciones técnico-jurídicas.

Aunque a simple vista, pueda parecer que la notificación y aceptación de colindantes sea equivalente a un deslinde, desde mi punto de vista no lo es.

Precisamente por ello hay un procedimiento específico para los deslindes, que tampoco se ha desarrollado como debiera, para que los operadores competentes, los notarios, puedan gestionarlo con éxito.

De igual modo ocurre en la olvidada actuación judicial en los procedimientos de resolución de litigios que tengan que ver con delimitación de los inmuebles ya que no existe, ni en la propia ley 13/2015 ni en otras leyes de aplicación, la metodología y forma de expresar la resolución para cuando sobre sentencia firme, puedan ser inscritos con éxito y no ser rechazados por los preceptos registrales.

Centrándonos en los supuestos de aportación de representación gráfica georreferenciada de forma obligatoria para las agrupaciones, segregaciones o parcelaciones, la propuesta de procedimiento sería:

  • Deslinde notarial (amistoso) o judicial (contencioso), según sea el caso, de la finca matriz.
  • La subdivisión de esa matriz resultará en linderos individualizados que serán descritos por las coordenadas georreferenciadas de sus vértices y las referencias nominativas del lindante, que pueden ser el nombre de propietario y/o parcela catastral y/o finca registral.

A modo de ejemplo,

Descripción de la Parcela A en la escritura

Terreno urbano en municipio y provincia, con un área de 2.550 m2, y cuyos linderos son:

Al Norte con Sr. García, Parcela Catastral 50 y Finca registral 1455, descrita por los vértices con coordenadas georreferenciadas ETRS89 Huso 30:

[1] (4368972.83;4476020.75)

[2] (4368988.19;4476030.90)

Al Este con viario de ayuntamiento de pueblo, sin parcela catastral, sin finca registral, descrita por los vértices con coordenadas georreferenciadas ETRS89 Huso 30:

[2] (4368988.19;4476030.90)

[3] (4369005.06;4476017.17)

[4] (4369017.78;4476006.66)

[5] (4369023.05;4476000.98)

[6] (4369027.91;4475993.18)

[7] (4369030.33;4475987.48)

[8] (4369032.47;4475978.31)

[9] (4369032.81;4475970.32)

[10] (4369031.93;4475961.93)

Al Sur con Sra. Fernández, Parcela Catastral 52 y Finca registral 1486, descrita por los vértices con coordenadas georreferenciadas ETRS89 Huso 30:

[10] (4369031.93;4475961.93)

[11] (4368987.32;4475966.54)

Al Oeste con Empresa, S.L., Parcela Catastral 59 y Finca registral 1498, descrita por los vértices con coordenadas georreferenciadas ETRS89 Huso 30:

[11] (4368987.32;4475966.54)

[12] (4368980.3;4476000.85)

[1] (4368972.83;4476020.75)

Nota: [1] no se incluiría en la descripción, a no ser que se incluya representación gráfica.

Puede que muchos piensen en este momento, que la propuesta de procedimiento descrito es una locura desde la perspectiva del tráfico jurídico, sin embargo, mi experiencia en casos prácticos de este tipo, los tiempos ocupados en la parte de notificaciones y aceptación de colindantes, en el registro de la propiedad, ha llevado muchísimo más tiempo del que llevaría realizar un deslinde previo a la parcelación.

Además de la ventaja temporal y de costes, también hay ventajas desde el punto vista jurídico, ya que no es lo mismo un deslinde que unas notificaciones.

Por otro lado, es importantísimo tener en cuenta que la aplicación de esta propuesta de procesos en el ámbito de la ley 13/2015 debe realizarse en los casos donde no hay conflictos, porque en caso de haberlos, tratar de usar los mecanismos de esta ley sólo provocarán perder un tiempo precioso que sin duda habrá que emplear en el procedimiento judicial, donde también sería de aplicación la propuesta de procesos planteada para que a la resolución judicial se le dé curso dentro de la aplicación de la ley 13/2015 en la inscripción registral.

Por último, me gustaría decir que esta propuesta no tiene nada de novedosa ya que, en Francia desde hace años, mediante ley es obligatorio deslindar, con carácter previo al otorgamiento de compraventa por el notario, todos aquellos predios susceptibles de ser construidos (suelo urbano o rural). Estos deslindes y divisiones parcelarias son realizados por los geómetras-expertos y autorizados mediante escrituras ante notario contribuyendo a la máxima protección que el Estado francés otorga a la propiedad inmobiliaria.

Este cambio paradigmático haría respetar de forma íntegra el contenido del art. 1.445 del código civil, y a la vez supone reforzar esa frase famosa,

“A Notaria abierta, Juzgado cerrado”

Pedro J. Ortíz-Toro.

 

Pedro J. Ortíz-Toro (@ortiz_pedroj) (linkedin.com/in/pjortiztes) es Ingeniero T. en Topografía y Geómetra. Director de GEOPROPIEDAD, empresa de consultoría geomática y propiedad inmobiliaria. Consultor en GeoInmobiliaria, Geomática y Catastro y titular del blog elgeometra.com. Con su Firma Invitada en esta sección de notaríAbierta, nos aporta una visión técnica y nos hace una propuesta novedosa sobre una cuestión (tal vez) tradicionalmente desdeñada: la de los linderos de los inmuebles. Gracias Pedro por tu participación

Acerca del autor:

Firma invitada – ha escrito posts en NotaríAbierta.


 

 

7 Comentarios

  1. El técnico que tiene las facultades legales en España para realizar el libre ejercicio de la topografía y la cartografía es el Ingeniero Técnico en Topografía (artículo 1, del Decreto 2076/1971). Por lo tanto el Ingeniero Técnico en Topografía o el actual Ingeniero en Geomática y Topografía, el técnico competente para realizar trabajos exclusivamente topográficos y las correspondientes certificaciones para las notarías y el Registro de la Propiedad.

    1. Ojalá fuésemos los Ingenieros Técnicos en Topografía, “el técnico competente para realizar trabajos exclusivamente topográficos y las correspondientes certificaciones para las notarías y el Registro de la Propiedad”.

      Aunque también creo que para ostentar esa exclusividad o monopolio tendríamos que aportar algo más que el diploma
      universitario.

      D. Ignacio Durán Boo, por muchos años adjunto al Director del Catastro de España, lo explica muy detalladamente en un artículo que recomiendo leer –> http://www.geometra-experto.com/inicio/por-que-aegex/

      1. Me reafirmo en lo que he escrito: ‘El técnico que tiene las facultades legales en España para realizar el libre ejercicio de la topografía y la cartografía es el Ingeniero Técnico en Topografía’

        Artículo 1 del RD 2076/1971: “El título de Ingeniero Técnico en Topografía faculta y es exigible para el libre ejercicio de la técnica concreta topográfica y cartográfica, sin perjuicio de las atribuciones que correspondan legalmente a los Ingenieros Geógrafos.”

        Posteriormente la ley 12/1986 de atribuciones de Arquitectos e Ingenieros Técnicos, viene a ratificar las plenas atribuciones en materia de topografía y cartografía del Ingeniero Técnico en Topografía.

        La ley 13/2015, en concreto en las resoluciones que la desarrollan, habla de aportar representaciones gráficas alternativas suscritas por técnico competente derivadas de un trabajo topográfico.

        Lo único que hay que hacer es cumplir con la legislación vigente, nada más.

        Saludos

  2. Cosa mala el que argumenta el tener derechos adquiridos mediante la costumbre, y sobre supuestas leyes autonómicas que están por encima de leyes estatales de rango superior. Haced el favor de dejar de engañar y confundir al personal. La figura del ‘geometra’ no existe en España . No lo digo yo, lo dice el BOE. Se trata de una discutible traducción del francés. Las competencias de los agrícolas en materia de topografía son muy limitadas, y en el asunto de georreferenciar no tenéis nada que hacer. No lo digo yo, lo dice el BOE. Entre vuestas competencias lo dice bien claro: no podéis realizar técnicas topográficas basadas en triangulaciones. Tal cual está escrito. La topografía y la cartografia es mucho más que darle a un botón de un GPS. Así que por favor, ya podéis la proxima vez argumentar un poco mejor las cosas, dejando de lado conceptos abstractos y la recurrida frasecita de ‘yo es que llevo muchos años haciendo esto’.
    Saludos.

  3. Es bastante preocupante que el debate esté centrado en los títulos o las denominaciones, y no en el procedimiento planteado.

    Ya que no hay leyes concretas que definan de forma inequívoca ni al actor ni al proceso a seguir por éste, ¿por qué no buscamos alternativa a esa carencia?

    Mi propuesta, descrita en el post, es clara. Deslindar y Describir.

    Para deslindar a veces (muchas) hay que llegar a una propuesta de delimitación que pudiera satisfacer a los afectados, y para ello no sólo es necesario ser competente en medir o tomar datos topográficos, sino en saber interpretar los documentos jurídicos y administrativos que son esenciales.
    Para hacer todo ello se debe estar cualificado en materias jurídicas, y a día de hoy la formación académica de las titulaciones “competentes” esa formación es inexistente.

    Para describir, es fundamental ser preciso y claro. Ningún problema habrá en el futuro, si se describe además de con linderos personales, con referencia a datos catastrales y registrales, con las coordenadas georreferenciadas de cada vértice de ese deslinde. Y aquí es donde la capacitación técnica de Ingeniero Técnico en Topografía es definitivamente la más adecuada por la combinación de técnicas que deben utilizarse en esta georreferenciación, como la cartografía (sus proyecciones) y la geodesia.

    Saludos

  4. Efectivamente, es cierto que en España en la topografía ha trabajado cualquiera: titulados en ingeniería, titulados en otra cosa, prácticos, técnicos o gente que sabe en general. Pero ello no quiere decir que la topografía no sea, haya sido y sigua siendo una profesión regulada mediante leyes, que en la práctica se pasaban por alto ‘desde tiempos inmemoriables’. Este último asunto daría para un buen blog completo.
    No se trata de faltar el respeto o no. No se trata de ser más diplomático. Se trata de hacer cumplir las leyes que regulan la topografía.
    Te recomiendo que te des un paseo por la página web de tu colegio profesional y le eches un ojo a la legislación profesional que aparece colgada en la página. En concreto, en el Decreto 2074/1971, en el que se regulan vuestras competencias, en el artículo segundo, apartado c), punto cuatro, tenéis competencias en ‘Levantamientos topográficos en los que NO SE EXIJAN TRIANGULACION ni nivelación de precisión’. En otras palabras: solo podéis realizar levantamientos de un terreno en un sistema de coordenadas local, y ya, se acabó.
    Por otro lado, la Ley 13/2015 y sus posteriores resoluciones, hablan de que las Representaciones Gráficas Alternativas georreferenciadas pueden ser obtenidas mediante técnicas de topografía clásica.
    Ya me explicarás cómo podéis georreferenciar mediante topografía clásica cuando no tenéis competencias en materia de triangulación. Es decir, en cuanto a asuntos de topografía no abarcáis lo estipulado en la nueva ley. Y todo ello sin entrar a valorar vuestros conocimientos en temas de cartografía, proyecciones, coordenadas UTM, sistemas de referencia geodésicos, etc… y que aparecen en la nueva ley, que son prácticamente nulos.
    Y por último te recuerdo que como ingeniero o perito, si firmas un trabajo topográfico como los de la ley 13/2015 que precisamente exige la firma del técnico competente que lo realiza, para lo que no eres competente y cobras por ello (te recuerdo que para el ejercicio libre de la topografía y la cartografía tampoco os amparan las leyes) es un acto tipificado como delito por el Código Penal, en su artículo 460.
    Debéis saber que no me parece respetable intentar confundir al personal, y ahora puedes invocar si quieres a tu primo el de Zumosol que venga a defenderte.
    Saludos.

  5. buenas noches, me ha encantado la claridad y sencillez del artículo y además me aclara muchos conceptos que tenía confusos mi intención es realizar la compra de una propiedad con división horizontal realizada y varias edificaciones inscritas dentro de la misma parcela. la propiedad que compro está fisicamente delimitada por muros de obra con una vivienda registada de 100 metros en parcela de 700 “aproximadamente” todas las viviendas aparecen en el visor del catastro aunque comparten una sola referencia catastral. mi intención es que el notario especifique en la escritura la descripción de mi propiedad y lo haga en base a la descripción que realice un técnico autorizado, geómetra, de esta manera creo que reforzaré la exactitud de mi propiedad en cuanto a localización y extensión. Todo ello sin perjuicio de los trámites que tenga que realizar a posteriori para conseguir segregar definitivamente mi propiedad y conseguir mi propia referencia catastral. Este procedimiento puede parecer algo alegal pero es habitual en el entorno del termino municipal de Chiclana.

    gracia y espero algún comentario que me pueda servir. saludos y perdón por la extensión.

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