legalidad registral
Autor: Firma invitada
junio 20, 2017

Reflexiones sobre el principio hipotecario de legalidad

El principio de legalidad, garantizado por el artículo 9 de la Constitución española, en su aplicación al registro de la propiedad (en su aplicación registral) impone al registrador velar por el control de la legalidad vigente de los títulos presentados mediante su función calificadora, proporcionando así la seguridad jurídica que el mismo artículo garantiza junto con la interdic­ción de la arbitrariedad de los poderes públicos.

Sin entrar ahora en el examen de la extensión de la calificación registral, lo cierto es que los medios que la Ley atribuye al registrador para desarrollarla son muy limitados: los documentos presentados y los asientos del registro (artículos 18 y 65.4 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento).

Así, dice Roca Sastre:

“… El registrador en su función calificadora no puede tener en cuenta, aparte del Derecho aplicable, sino el título presentado y el contenido del registro.

El registrador al calificar no puede fundarse en lo que no conste en los títulos presentados y en el contenido del registro, de suerte que, salvo el Derecho aplicable, en funciones de calificación no existen para el registrador sino estos dos elementos, y ninguno más. Las noticias particulares obtenidas por el registro, sea por sí o por otras personas, de palabra o por escrito o en instancia no comprendidas entre los documentos presentados a registro, no puede tenerlos en cuenta el registrador. La certeza que el registrador haya podido adquirir por circunstancias extrañas al título presentado no pueden influir en la calificación. Incluso debe prescindir de los datos que le hayan llegado a su conocimiento por medio de la oficina liquidadora que él mismo como registrador regente.

Aunque el registrador sospeche o tenga la seguridad de que se ha cometido un delito con ocasión del título que pretende su inscripción, ésta no puede ser negada por aquél, salvo que la comisión del delito resultare del mismo título, en cuyo único caso, según el art. 101 del Reglamento Hipotecario, rechazará la inscripción, dará parte a la correspondiente Autoridad judicial, con remisión del documento respectivo, y hará constar esta circunstancia al margen del asiento de presentación”.

En contra de la anterior opinión, recientes textos legales, interpretados extensivamente por la Dirección General de los Registros y el Notariado, están ampliando los medios de calificación registral a límites insospechados. Incluyendo: asientos de registros distintos del calificador, bases gráficas registrales que, como veremos, no forman parte de los asientos; e incluso datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente el registrador de la propiedad (Resolución DGRN de 23 abril de 2014).

El final de este camino es la llamada “libertad de prueba” a que se refiere Enrique Rajoy Brei en un trabajo titulado “Esbozo del principio de legalidad y la calificación regitral” publicado en la página web del Colegio de Registradores de Madrid:

“….. En la mayoría de los países en que existe un registro de derechos, rige el principio de libertad de prueba en orden a la calificación del registrador… Respecto a la interpretación de cuáles son los asientos del registro que el registrador ha de consultar para controlar la legalidad, parece claro que son los propios del registro que él registrador que califica organiza y dirige, así como también los de los demás registros ya que existe un deber de colaboración entre los distintos departamentos de la Administración Pública y otro de no pedir al administrado los datos que ya obran en poder de la administración… Por tanto, si partimos de la progresiva administrativización del procedimiento registral, que parece se está imponiendo en lo relativo al aspecto formal de tramitación, parece claro que hay que ir hacia el principio de libertad de prueba pues ésta es la que rige en el Derecho Administrativo, y así el artículo 80 de la Ley de Procedimiento Administrativo establece que los hechos determinantes para la decisión de un procedimiento podrán acreditarse por cualquier medio de prueba admisible en derecho”.

La posible extensión de la función calificadora registral a asientos distintos de los que estén a cargo del registrador calificador, especialmente del registro mercantil, ha sido comentada en la revista El Notario del Siglo XXI” por Juan Ávarez-Sala Walther y Miguel Vicente-Almazán Pérez de PetintoDel primero tomo prestada una frase:

“… El verdadero eje de la calificación registral es su predictibilidad, de modo que el derecho a la inscripción exige que en la calificación registral no puedan tomarse en cuenta datos que no sean igual de accesibles para quien la solicita que para el registrador….”;

Y del segundo otra: 

“…Puestos a ser congruentes con el sistema, la información debe ser completa en el momento del otorgamiento de la escritura y la calificación debe de hacerse en base a la información de que se dispuso y se proporcionó en ese momento. Lo contrario es introducir la inseguridad jurídica…”.

Utilización de la representación gráfica registral como medio de calificación

Pero centrando el tema en la utilización de la representación gráfica registral como medio de calificación, la reciente Ley 13/2015, de 24 de junio, recogiendo la tendencia anteriormente apuntada, introduce en el apartado b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria tres párrafos que, a mi juicio, vulneran los principios constitucionales que encabezan éste escrito.

En ellos se dice:

Artículo 9.– … A efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación.   

Todos los registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. Dicha aplicación y sus diferentes actualizaciones habrán de ser homologadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, para establecer el cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados a la calidad de los datos.

Los registradores de la propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de calificación. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa, ésta podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el catastro. Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real…”.

representacion grafica registral

Los párrafos transcritos recogen las ideas plasmadas por Joaquín Delgado Ramos en su artículo publicado en la página web “Notarios y Registradores” titulado “Efectos jurídicos de la de la delimitación gráfica de las fincas en el registro de la propiedad”:

El registrador puede y debe intentar la localización e identificación gráfica masiva de las fincas inscritas….

 Para lograr tal identificación, a efectos internos, puede utilizar herramientas modernas, como el programa colegial “geobase”, o cualquier otra de la que disponga o se procure, por ejemplo, simplemente marcar las fincas en un plano general en papel, que en esencia es lo mismo, pero mucho más rudimentario y menos práctico.

Para hacerlo, el registrador no necesita que nadie se lo pida, ni que ninguna norma o instrucción se lo ordene, pues simplemente se estaría dotando de información sobre el contenido de su archivo, para gestionarlo mejor.

Pero por la simple localización gráfica de fincas, hecha de oficio por el registrador, y por muy convencido que pueda estar acerca de su correspondencia con una determinada finca inscrita, no se puede ni se debe practicar ningún asiento registral en los libros de inscripciones, pues para ello hace falta rogación o solicitud del titular registral. La misión legal del registrador es calificar si procede o no inscribir los actos que formalizan los interesados, y no practicar más asientos ni inscripciones de oficio que las excepcional y taxativamente previstas por la ley.

Por eso mismo, esa mera “identificación grafica interna y de oficio” que haya hecho determinado  registrador, o determinado empleado u oficina técnica a su servicio, no debería nunca ser incluida en la publicidad registral, ni por vía de nota simple, ni por supuesto de certificación, pues no es un contenido inscrito en los libros registrales.

En cambio, sí podrá ser tenida en cuenta y ser referida por el registrador cuando le sea útil para fundamentar una nota de calificación relativa a las dudas sobre posible doble inmatriculación, o sobre falta de identidad de la finca en excesos de cabida, cambios descriptivos, u otros supuestos…”

Es decir, además de la situación física real, las descripciones literarias, del titulo y del asiento, y la representación gráfica catastral (cuya coincidencia es casi utópica, como comprobamos a diario en nuestros despachos), para facilitar las cosas, aparece una cuarta y nueva “representación”, la “grafico-registral”. Que es oculta para el notario y para los administrados pero el registrador puede tener en cuenta a la hora de calificar, a pesar de no formar parte del contenido de los asientos del registro, en contra de lo dispuesto por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

Ello es claramente contrario a la finalidad pretendida por la propia Ley 13/2015, expresada en su preámbulo:

“…La fiabilidad de la información incrementa la seguridad jurídica. La seguridad jurídica en las transmisiones es un importante valor añadido a la propiedad inmobiliaria, que evitará supuestos litigiosos y los costes, tanto económicos directos de todo contencioso, como los indirectos, derivados de las situaciones de pendencia, dotando al mercado inmobiliario de mayor transparencia”.

¿Qué fiabilidad, seguridad y transparencia aporta al mercado inmobiliario una información “suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores sin que “pueda ser objeto de publicidad” pero sí “elemento auxiliar de calificación”?

Fernando Guerrero Arias

 

Fernando Guerrero es Notario de Manilva donde lleva la friolera de 22 años. Empezó en Barrax en la provincia de Albacete, donde compatibilizó la notaría con la Universidad, impartiendo clases de Derecho Civil como profesor asociado. Después de apenas tres años, concursó a la notaría de Manilva en la que continúa. Muchas gracias compañero por tu participación. Esperamos que se repita. 

 

Acerca del autor:

Firma invitada – ha escrito posts en NotaríAbierta.


 

 

6 Comentarios

  1. Magnífico post, poniendo de manifiesto una serie de cuestiones de trascendental importancia que suelen quedar sepultadas entre la maleza de determinadas redacciones legales, voluntariamente burocráticas, para espantar a las mentes jurídicas más cultivadas. El art. 9, b) de la LH, fruto de la última reforma, es un ejemplo de ello. Sólo hay que contemplar a distancia el texto dartículo (aún sin leerlo) para apreciarlo: no mas de 3 o 4 líneas tiene el texto de cada apartado del artículo en su redacción clásica, y los que son fruto de la reforma (apartados B y e), multiplican por 20 su extensión (la descompensación es exagerada).
    A mí siempre me ha parecido un tanto grandilocuente conectar el art. 9 de la CE y el principio de legalidad (en términos absolutos) con la calificación registral de los títulos inscribibles; como mucho sería con la legalidad registral, no con otras (por ejemplo –sin pretensión de exhaustividad- títulos judiciales y administrativos inscribibles, que se presumen legales salvo que se pruebe –en juicio- lo contrario, sólo se calificará su legalidad en la aplicación registral, como dice el autor).
    Sobre la “libertad de prueba” es curioso que sea el calificador quien se provea a sí mismo de la prueba en la que fundar su propia decisión (juez y fiscal a la vez, instructor y decisor simultáneo; ¿tengo que acudir a todos los registros públicos a mi propia iniciativa? ¿y si no lo hago, incurro en responsabilidad? ¡pueso o debo consultarlos? ¿o es que estoy pensando en un único registro unificado de personas físicas, jurídicas y todo tipo de objeto y bienes muebles, inmuebles y derechos?) En buena lógica, esa unidad de prueba o consulta debería corresponderse con una unidad de calificación de ingreso en el Registro de todos los derechos (y por supuesto vincular el primer calificador a todos los demás : en herencias, modificaciones estructurales de sociedades, hipotecas …. afectantes a diversos registros).
    Sobre la representación gráfico registral , oculta para el notario y para los administrados pero que el registrador puede tener en cuenta a la hora de calificar (a pesar de no formar parte del contenido de los asientos del registro) es una muestra mas de la novedosa técnica muy utilizada en determinadas normativas y cuasinormativas registrales de información secreta en manos de los agentes de la publicidad, que como dice el autor, rompe la predictibilidad y, por tanto, la seguridad jurídica (sólo el calificador puede valerse de detrminados instrumentos opaos y endogámicos para conocer, que se le hurtan al ciudadanos y a los funcionarios que redacten los documentos sujetos a inscripción) Otro ejemplo, en otra materia, pero siempre en el ámbito registral es el del «Servicio de Interconexión entre los Registros», a utilizar como complemento auxiliar en el que fundar una calificación, incluso para enervar las declaraciones que los propios otorgantes puedan hacer en documentos públicos, posteriores a las informaciones obtenidas por esos instrumentos.
    Creemos que es precisa una transparencia total –en instituciones de publicidad y seguridad jurídica para los ciudadanos- de la información que disponen, que debe ser accesible a éstos y, por extensión, a los operadores que los informan y conforman sus voluntades.

    1. Muchas gracias por tu generoso comentario, Carlos. En efecto, creo que asistimos a una tendencia a redactar leyes injustificadamente extensas y complejas. Parece que la simplicidad y transparencia no interesa o da miedo, cuando debiera ser todo lo contrario si queremos suministrar la seguridad jurídica preventiva a la que servimos. La ley que motiva este post es un claro ejemplo de ello.
      El asunto de la representación gráfica de las fincas es tan importante como delicado. Entiendo que convendría ponerse en el lugar del ciudadano que no entiende muy bien como si deja de pagar el IBI le embargan su finca registral; pero para demostrar que su finca catastral es la misma que la finca registral tiene que sufrir un calvario.

  2. Coincido con el autor y Carlos. Para mí se llega hasta a una asimetría de responsabilidad de quienes autorizamos documentos sin poder acceder a los “libros sagrados”, por un incumplimiento injustificable de la Ley, y quienes ninguna responsabilidad parecen tener, por nada , incluso por no inscribir, algo que genera perjuicios indudables en el tráfico. Aunque un eventual recurso se gane y deban rectificar, no hay nunca una referencia al perjucio causado.

  3. Buenas tardes

    Interesante post. Lamento estropearlo con mi opinión (vayan por adelantado las disculpas sin que sea un “excusatio non petita…)
    No puedo sino coincidir en muchos de los aspectos comentados en él y en el feed back posterior.
    Parece ilógico que las herramientas para calificar sean opacas al público. Sin embargo, y SIN DEFENDER la redacción de una Ley (Dios me libre) que ha creado tantos problemas en vez de solucionar aspectos prácticos de la vida (lo que debe ser una Ley), si que he de decir varias cosas:

    1.- NO es cierto que la base gráfica registral sea opaca al interesado. Es una afirmación capciosa pues además de no ser veraz tiende a crear un estado de opinión.
    Las inscripciones gráficas registrales verificadas y representaciones gráficas inscritas PUEDEN consultarse por cualquiera.
    Basta conectarse al GEOPORTAL del que les dejo link https://geoportal.registradores.org/geoportal/index.html?idVisor=1

    2.- Deben tener en cuenta que ES IRRELEVANTE el número de fincas que en la APLICACION GEOBASE tengan identificadas el Registro competente.
    No vale para nada sino para tener una BASE para indigar. ¿Por qué digo esto? PORQUE el UNICO motivo para SUSPENDER una inscripción de una base gráfica registral es TENER DUDAS fundadas de que: · Pueda invadir OTRA inscrita · Invada dominio público (SE PUEDE ver en el Geoportal ambas)
    Es decir, la Ley prevé SOLO un caso para suspender esa inscripción, y es que invada otra inscrita o dominio público.

    3.- Vean que dicho invada OTRA INSCRITA o DOMINIO PUBLICO y no INVADA otra IDENTIFICADA. ¿Por qué digo esto? Porque la Ley 13/2015 si no me equivoco entró en vigor su aplicación práctica en noviembre de 2016?? Creo?? Es decir, hasta esa fecha DABA IGUAL las fincas identificadas en GEOBASE. NADIE teníamos inscrita NINGUNA REPRESENTACION gráfica en GEOBASE.
    Por tanto la base gráfica registral esa que se dice opaca, era un LIENZO en blanco.
    Creo que publiqué un post sobre este desatino con la siguiente reflexión: “ya que el UNICO medio para suspender es que surjan dudas fundadas sobre si INVADE otra inscrita o dominio público, y dado que NADIE tenemos ninguna inscrita, habría que cambiar el lema de los Registros por “Prior in tempore ET DIBUJARE potior in iure”. Primero en dibujar, primero en el Derecho”.
    Evidentemente era una crítica ante una Ley que establece un mecanismo absurdo, laborioso y entorpecedor de la actividad jurídica.

    Y por último no me quiero despedir sin hacer una pequeña reflexión desde la práctica registral: Creo que en 2017, trabajando en un Registro de unos 5000 documentos anuales, NO HA ENTRADO NI UNA segregación, agrupación, o acto que conlleve una inscripción OBLIGATORIA de representación gráfica (bueno.. si UNA), y por supuesto NI UNA INSCRIPCION VOLUNTARIA de representación gráfica.
    La Ley es absurda
    La Ley NO da más seguridad jurídica
    La Ley ENTORPECE el tráfico jurídico
    La Ley la hemos tenido que estudiar horas y horas y horas
    La Ley no la entiende NI DIOS (ni su contenido ni su fin)

    Muchas gracias por la atención y disculpen mis habituales mandobles.

    Un saludo

  4. Estimado Ostinus, consultado el link que aportas los problemas crecen:
    – Me siento incapaz de comprobar la invasión de una representación grafica o del dominio público (cuyos límites no encuentro).
    – El problema sigue existiendo, hay que coordinar una representación gráfica más.
    – Entiendo menos aún la nueva redacción del artículo 9 porque si solo aparecen las representaciones gráficas inscritas o presentadas, ¿por qué no se trasladan al asiento para que aparezcan cuando se solicite la información registral continuada?.
    El problema es que haya que indagar fuera de los asientos del registro y de los títulos presentados. Cuantos más medios de prueba tenga que emplear más dudas podrán surgir al registrador y, en consecuencia al notario y al ciudadano. Lo ideal es que la representación gráfica real forme parte del asiento y que como tal sea medio de calificación, publicidad y protección registral.
    De acuerdo con las críticas a la nueva ley. La ley y el reglamento hipotecario son un conjunto de normas que básicamente regulan la forma de llevar unos libros y no es fácil trasladar todas las fases del procedimiento registral: (desde la presentación hasta la protección que dispensa a los titulares) a archivos binarios, formatos html, etc. De hecho la nueva ley se centra en la fase inicial pero ¿qué pasa, por ejemplo, con el art 38 (a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo…)? ¿ese asiento incluye la representación gráfica registral del programa geobase?. Además, acentúa la separación entre notaría y registro de la propiedad estableciendo innecesariamente una dualidad de procedimientos. Bastaría con haber retocado y solucionado algunos problemas que planteaban las actas de notoriedad de inmatriculación, exceso de cabida y reanudación del tracto.
    Gracias por tu opinión, que siempre enriquece y si es crítica más aún.

    1. Gracias por la respuesta Fernando

      El link funciona, lo dificultoso es manejarse con el mapa o capas que dibuja el mapa. Verá a la derecha una flecha, si la despliega puede cargar la capa de “REPRESENTACIONES GRAFICAS INSCRITAS”.
      Y si hace zoom suficiente a alguna localidad, verá la representación gráfica inscrita.
      Por ejemplo, si consigue vd llegar a Valladolid, calle Magallanes 2, verá inscrita, dibujada en verde, una representación gráfica inscrita.
      De hecho verá 3 fincas colindantes con sus representaciones gráficas inscritas. Por ello tb puede observar que una de ellas “parece” que invade dominio público. Sería algo a preguntar al Registro correspondiente (que no es el mio)
      Y por ello también puede apreciar, si carga otras capas, las fincas que podrían tener problemas para inscribir su representación gráfica al LINDAR con ésta ya inscrita.

      No sé si mis comentarios son críticos o constructivos o ambas cosas. Lo cierto es que el personal del Registro (yo al menos) estamos bastantes descorazonados con algunos aspectos de esta reforma legal.
      Sobre todo el hecho de que se han abierto “tantos frentes” para poder hacer una operación hipotecaria tal como segregación, agrupación, etc… que actualmente pocos son los que se atreven a hacer tamaña empresa.
      Y esa es mi principal crítica que deriva en 3 vertientes:
      1.- No aporta mayor seguridad jurídica pues las fincas EXISTEN extrarregistralmente como siempre ha sido. Lo que se hace ahora es DIBUJARLAS
      2.- Se establece un método de identificación gráfica que en el fondo me gusta… pero SE IMPONE a determinadas operaciones. Siempre he creído en el mercado. Y aplicado a este mundo es sencillo: Si el Registro es VOLUNTARIO (goza de su protección quién quiere) la representación gráfica TAMBIEN debería ser voluntaria, y que gozara de ella quién quisiera.
      3.- La Ley no es que sea oscura, es que es LAS TINIEBLAS propiamente dichas. Hasta que los profesionales del tema hemos “EMPEZADO” a enterarnos de algo han tenido que pasar años y resoluciones de la DGRN de por medio (con el riesgo inherente a este último)

      Resumiendo… yo como usuario de Registro NO puedo entender que me obliguen a dibujar una parcela que YA SE dónde está y que por mucho que el técnico que emita el GML diga tiene los vértices que tiene.
      Tengo mi propia opinión sobre dónde nace todo este desatino, pero como siempre todo son intereses políticos y económicos.
      Y entiendo que contra esto no puedo luchar. Pero al menos pretendo dejar claro lo que en la práctica es esto de la georreferenciación. Algo que creo muy útil siempre que dejáramos al usuario la decisión de usarlo o no.
      Por que podemos creernos muy listos, pero lo mismo el usuario YA está feliz con la seguridad jurídica que le da el Notario y el Registro…

      Un saludo y gracias de nuevo

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