legalidad registral
Autor: Firma invitada
junio 20, 2017

Reflexiones sobre el principio hipotecario de legalidad

El principio de legalidad, garantizado por el artículo 9 de la Constitución española, en su aplicación al registro de la propiedad (en su aplicación registral) impone al registrador velar por el control de la legalidad vigente de los títulos presentados mediante su función calificadora, proporcionando así la seguridad jurídica que el mismo artículo garantiza junto con la interdic­ción de la arbitrariedad de los poderes públicos.

Sin entrar ahora en el examen de la extensión de la calificación registral, lo cierto es que los medios que la Ley atribuye al registrador para desarrollarla son muy limitados: los documentos presentados y los asientos del registro (artículos 18 y 65.4 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento).

Así, dice Roca Sastre:

“… El registrador en su función calificadora no puede tener en cuenta, aparte del Derecho aplicable, sino el título presentado y el contenido del registro.

El registrador al calificar no puede fundarse en lo que no conste en los títulos presentados y en el contenido del registro, de suerte que, salvo el Derecho aplicable, en funciones de calificación no existen para el registrador sino estos dos elementos, y ninguno más. Las noticias particulares obtenidas por el registro, sea por sí o por otras personas, de palabra o por escrito o en instancia no comprendidas entre los documentos presentados a registro, no puede tenerlos en cuenta el registrador. La certeza que el registrador haya podido adquirir por circunstancias extrañas al título presentado no pueden influir en la calificación. Incluso debe prescindir de los datos que le hayan llegado a su conocimiento por medio de la oficina liquidadora que él mismo como registrador regente.

Aunque el registrador sospeche o tenga la seguridad de que se ha cometido un delito con ocasión del título que pretende su inscripción, ésta no puede ser negada por aquél, salvo que la comisión del delito resultare del mismo título, en cuyo único caso, según el art. 101 del Reglamento Hipotecario, rechazará la inscripción, dará parte a la correspondiente Autoridad judicial, con remisión del documento respectivo, y hará constar esta circunstancia al margen del asiento de presentación”.

En contra de la anterior opinión, recientes textos legales, interpretados extensivamente por la Dirección General de los Registros y el Notariado, están ampliando los medios de calificación registral a límites insospechados. Incluyendo: asientos de registros distintos del calificador, bases gráficas registrales que, como veremos, no forman parte de los asientos; e incluso datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente el registrador de la propiedad (Resolución DGRN de 23 abril de 2014).

El final de este camino es la llamada “libertad de prueba” a que se refiere Enrique Rajoy Brei en un trabajo titulado “Esbozo del principio de legalidad y la calificación regitral” publicado en la página web del Colegio de Registradores de Madrid:

“….. En la mayoría de los países en que existe un registro de derechos, rige el principio de libertad de prueba en orden a la calificación del registrador… Respecto a la interpretación de cuáles son los asientos del registro que el registrador ha de consultar para controlar la legalidad, parece claro que son los propios del registro que él registrador que califica organiza y dirige, así como también los de los demás registros ya que existe un deber de colaboración entre los distintos departamentos de la Administración Pública y otro de no pedir al administrado los datos que ya obran en poder de la administración… Por tanto, si partimos de la progresiva administrativización del procedimiento registral, que parece se está imponiendo en lo relativo al aspecto formal de tramitación, parece claro que hay que ir hacia el principio de libertad de prueba pues ésta es la que rige en el Derecho Administrativo, y así el artículo 80 de la Ley de Procedimiento Administrativo establece que los hechos determinantes para la decisión de un procedimiento podrán acreditarse por cualquier medio de prueba admisible en derecho”.

La posible extensión de la función calificadora registral a asientos distintos de los que estén a cargo del registrador calificador, especialmente del registro mercantil, ha sido comentada en la revista El Notario del Siglo XXI” por Juan Ávarez-Sala Walther y Miguel Vicente-Almazán Pérez de PetintoDel primero tomo prestada una frase:

“… El verdadero eje de la calificación registral es su predictibilidad, de modo que el derecho a la inscripción exige que en la calificación registral no puedan tomarse en cuenta datos que no sean igual de accesibles para quien la solicita que para el registrador….”;

Y del segundo otra: 

“…Puestos a ser congruentes con el sistema, la información debe ser completa en el momento del otorgamiento de la escritura y la calificación debe de hacerse en base a la información de que se dispuso y se proporcionó en ese momento. Lo contrario es introducir la inseguridad jurídica…”.

Utilización de la representación gráfica registral como medio de calificación

Pero centrando el tema en la utilización de la representación gráfica registral como medio de calificación, la reciente Ley 13/2015, de 24 de junio, recogiendo la tendencia anteriormente apuntada, introduce en el apartado b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria tres párrafos que, a mi juicio, vulneran los principios constitucionales que encabezan éste escrito.

En ellos se dice:

Artículo 9.– … A efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación.   

Todos los registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. Dicha aplicación y sus diferentes actualizaciones habrán de ser homologadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, para establecer el cumplimiento de los requisitos de protección y seguridad adecuados a la calidad de los datos.

Los registradores de la propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la información gráfica contenida en la referida aplicación, en cuanto elemento auxiliar de calificación. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa, ésta podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el catastro. Hasta entonces, se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el catastro. Asimismo, podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real…”.

representacion grafica registral

Los párrafos transcritos recogen las ideas plasmadas por Joaquín Delgado Ramos en su artículo publicado en la página web “Notarios y Registradores” titulado “Efectos jurídicos de la de la delimitación gráfica de las fincas en el registro de la propiedad”:

El registrador puede y debe intentar la localización e identificación gráfica masiva de las fincas inscritas….

 Para lograr tal identificación, a efectos internos, puede utilizar herramientas modernas, como el programa colegial “geobase”, o cualquier otra de la que disponga o se procure, por ejemplo, simplemente marcar las fincas en un plano general en papel, que en esencia es lo mismo, pero mucho más rudimentario y menos práctico.

Para hacerlo, el registrador no necesita que nadie se lo pida, ni que ninguna norma o instrucción se lo ordene, pues simplemente se estaría dotando de información sobre el contenido de su archivo, para gestionarlo mejor.

Pero por la simple localización gráfica de fincas, hecha de oficio por el registrador, y por muy convencido que pueda estar acerca de su correspondencia con una determinada finca inscrita, no se puede ni se debe practicar ningún asiento registral en los libros de inscripciones, pues para ello hace falta rogación o solicitud del titular registral. La misión legal del registrador es calificar si procede o no inscribir los actos que formalizan los interesados, y no practicar más asientos ni inscripciones de oficio que las excepcional y taxativamente previstas por la ley.

Por eso mismo, esa mera “identificación grafica interna y de oficio” que haya hecho determinado  registrador, o determinado empleado u oficina técnica a su servicio, no debería nunca ser incluida en la publicidad registral, ni por vía de nota simple, ni por supuesto de certificación, pues no es un contenido inscrito en los libros registrales.

En cambio, sí podrá ser tenida en cuenta y ser referida por el registrador cuando le sea útil para fundamentar una nota de calificación relativa a las dudas sobre posible doble inmatriculación, o sobre falta de identidad de la finca en excesos de cabida, cambios descriptivos, u otros supuestos…”

Es decir, además de la situación física real, las descripciones literarias, del titulo y del asiento, y la representación gráfica catastral (cuya coincidencia es casi utópica, como comprobamos a diario en nuestros despachos), para facilitar las cosas, aparece una cuarta y nueva “representación”, la “grafico-registral”. Que es oculta para el notario y para los administrados pero el registrador puede tener en cuenta a la hora de calificar, a pesar de no formar parte del contenido de los asientos del registro, en contra de lo dispuesto por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

Ello es claramente contrario a la finalidad pretendida por la propia Ley 13/2015, expresada en su preámbulo:

“…La fiabilidad de la información incrementa la seguridad jurídica. La seguridad jurídica en las transmisiones es un importante valor añadido a la propiedad inmobiliaria, que evitará supuestos litigiosos y los costes, tanto económicos directos de todo contencioso, como los indirectos, derivados de las situaciones de pendencia, dotando al mercado inmobiliario de mayor transparencia”.

¿Qué fiabilidad, seguridad y transparencia aporta al mercado inmobiliario una información “suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores sin que “pueda ser objeto de publicidad” pero sí “elemento auxiliar de calificación”?

Fernando Guerrero Arias

 

Fernando Guerrero es Notario de Manilva donde lleva la friolera de 22 años. Empezó en Barrax en la provincia de Albacete, donde compatibilizó la notaría con la Universidad, impartiendo clases de Derecho Civil como profesor asociado. Después de apenas tres años, concursó a la notaría de Manilva en la que continúa. Muchas gracias compañero por tu participación. Esperamos que se repita. 

 

Acerca del autor:

Firma invitada – ha escrito posts en NotaríAbierta.


 

 

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