SAP V 2812/2016

Órgano: Audiencia Provincial

Sede: Valencia

Sección: 9

Ponente: LUIS SELLER ROCA DE TOGORES

TÍTULO.- Declaración de nulidad de ciertas cláusulas de préstamo hipotecario.

EXTRACTO.- La comisión por reclamación de la posición deudora debe ser anulada. Implica un cargo automático por el mero hecho de constituirse en mora, cuando la comisión solo es devengable por la prestación de un servicio.

Se interpone demanda interesando la nulidad de varias estipulaciones contenidas en préstamo hipotecario suscrito en 15 de enero de 2008, ampliado y novado en 23 de octubre de 2012.

El demandante es consumidor y se trata de un préstamo hipotecario que grava vivienda habitual y como las estipulaciones en él contenidas se identifican como condiciones generales de contratación de acuerdo con el art. 1 TRLCGC, es la entidad financiera a quien corresponde acreditar la negociación concreta.

Sobre la estipulación cuarta, comisiones contenidas en escritura de 15 de enero de 2008:

Se señalan así la comisión de apertura, las comisiones por reclamación de posiciones deudoras y por modificación de condiciones del contrato (bien de objetivo, bien subjetivo).

De los pronunciamientos de la sentencia, destacaremos:

Comisión bancaria por reclamación de posiciones deudoras:

La comisión por reclamación de posiciones deudoras no es sencilla ni transparente y no ha sido aceptada expresamente, más que dentro de la aceptación general de toda la operación.

Implica un cargo automático por el mero hecho de constituirse en mora, cuando la comisión solo es devengable por la prestación de un servicio, que es lo que legitima a tal cobro, pero no su aplicación automática. Debe ser anulada tal condición (artículo 8-1 LCGC).

La consecuencia de la mora está prevista en forma de intereses moratorios, que ya suponen el resarcimiento al banco por el retraso del deudor. Una comisión que opera de forma automática al producirse la mora no es admisible pues sería una doble penalización para el deudor, puesto que como comisión no es admisible al no ser la retribución de ningún servicio.

Sólo este párrafo segundo (referido a comisión de reclamación de posiciones deudoras vencidas y para certificados de saldo por importe de 28 euros) ha de declararse nulo, encontrándose el resto justificadas (comisiones devengadas y satisfechas como es la de apertura, y comisiones por modificaciones en el estipulado a iniciativa y en interés del deudor) y no pudiendo entenderse abusivas.

Obligación  impuesta al deudor de asegurar el inmueble hipotecado

La obligación de asegurar los bienes hipotecados resulta del artículo 8 de la Ley 2/1981 de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario, contemplando el Código Civil en su artículo 1.877 y la Ley Hipotecaria en los artículos 109 y 110.2 la extensión de la hipoteca a las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por los aseguradores de los bienes sobre los que recae la garantía.

No se aprecia la nulidad de la cláusula controvertida, pues tiene como finalidad la atribución de facultades al acreedor para evitar el eventual incumplimiento por el deudor de su deber de conservación del bien hipotecado posibilitando la efectividad de la garantía constituida y el deber de contratación del seguro de daños a que se refiere la normativa de referencia.

Obligación de estar al corriente de pago de impuestos, gastos de comunidad, y gastos necesarios de conservación.

No se advierte el carácter abusivo en estas estipulaciones que, al fin y al cabo son manifestación de los deberes del propietario cuyo incumplimiento hace desmerecer el activo, garantía del préstamo.

 Obligación de contar con la conformidad de la entidad para  la transmisión del inmueble hipotecado

Sin duda, se trata de una cláusula  cuyo incumplimiento provoca el vencimiento anticipado de la deuda, que debe reputarse injustificada  en la medida en que se limita un derecho a la libre transmisión del bien,  hecho que por sí solo no tiene necesariamente que perjudicar ni la posición de deudor del demandante ni la garantía.

Además, la consecuencia del vencimiento anticipado del préstamo en caso de incumplimiento es a todas luces desproporcionado.

Se trata de un caprichoso condicionante cuyo incumplimiento supone la pérdida del aplazamiento de la deuda (vencimiento anticipado del préstamo), grave sanción que no es proporcionada ni justificada.

Procede así, estimar el recurso de apelación formulado por la entidad financiera y, parcialmente, el formulado por el deudor .

El texto íntegro de la sentencia puedes consultarlo aquí .

 

Acerca del autor:

Notario de Barcelona.

Susana Martínez Rodríguez – ha escrito posts en NotaríAbierta.


 

 

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