Arreglar papeles: Concepto jurídico de fonforme

Diariamente los Notarios atendemos en los despachos a personas que nos llegan con la intención de arreglar papeles. Esta castiza expresión se traduce en el propósito de regularizar la documentación de sus propiedades (casa, tierras), que en las zonas rurales es inexistente en muchas ocasiones, y que abarca tanto el otorgamiento de las correspondientes escrituras como, en su caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Desde que empecé a ejercer la profesión, he notado que las gentes de nuestros pueblos son cada vez más sensibles a esa necesidad de arreglar papeles o hacer las escrituras. Las causas son variadas y darían para otro post: el aumento del nivel de vida, la conciencia del valor añadido que en las sociedades modernas tiene el documento notarial frente al contrato privado o el acuerdo verbal… Y por supuesto, en los años del boom inmobiliario, la proliferación del crédito hipotecario.

Cómo arreglar papeles de propiedades que durante décadas han permanecido indocumentadas, o en el mejor de los casos, con documentación incompleta, resulta una tarea tan apasionante como complicada.

La aventura de arreglar papeles de viviendas antiguas

Hace algún tiempo, y como paso previo a la formalización de un préstamo hipotecario, hubo que firmar la declaración de obra por antigüedad de una vivienda radicada en una de estas poblaciones. Estos documentos se regían por el artículo 52 del (aún vigente, aunque hoy en día hay más normas que regulan la materia) Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística (así en el BOE, con mayúsculas, para resaltar la importancia casi iniciática de estos Actos).

Dice este artículo que:

Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva (habría quedado más propio “obra antigua”) correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos: a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

En la época de la que hablo todavía no estaba generalizado el acceso telemático al Catastro (cosa que hoy hacemos los notarios sin mayores problemas), y los archivos de los ayuntamientos, como administración más cercana al ciudadano, eran una valiosa fuente de información. A esto se unía el hecho de que en el pueblo en cuestión el Catastro no se había actualizado, por lo que definitivamente se recurrió a la certificación municipal, una de las opciones de la letra a) del precepto.

Sin embargo, tampoco era garantía de éxito. El pueblo no tenía plan urbanístico. El Secretario del Ayuntamiento tenía buena voluntad, pero se veía desbordado. Y el Alcalde no tenía la más mínima intención de desairar a sus vecinos…

… tengo el honor de fonformarle…

El resultado de ese cóctel fue un documento con el sello del Ayuntamiento que, más o menos, decía así:

Consultados los archivos municipales y según resulta de las averiguaciones realizadas por los agentes de la autoridad, tengo el honor de fonformarle que la vivienda sita en la calle X, titularidad de Don X, tiene una superficie edificada de x metros cuadrados, fue construida hace más de x años y no está incursa en expediente sancionador por infracción de la legalidad urbanística…

Reaccioné, como habría hecho cualquiera, esbozando una sonrisa ante una errata propia de alguien que hubiera leído el texto comiendo mantecados. Pero aquella noche tuve un sueño. Soñé que llamaba al Secretario del Ayuntamiento para pedirle que rectificara.

– No hay nada que rectificar –me respondía muy serio–. ¿Cómo es que no conoces el concepto jurídico de fonforme?
– ¿Te quieres quedar conmigo? –le replicaba (que yo supiera, no estaba llamando a Rebollar de la Mata, el famoso pueblo de la novela “Las autonosuyas”, cuyo alcalde encarnaba en el cine Alfredo Landa y donde se hablaba el idioma “farfullo”).

– Mira, tengo mucho trabajo, apáñatelas –y me colgaba el teléfono.

Desarmado, y con la horrible sensación de ser un incompetente además de un pesado, al instante estaba consultando el diccionario jurídico que normalmente utilizaba. Nada. Me ponía a revolver los temas de la oposición, los manuales, las monografías… Tampoco. Como último recurso, tecleaba en Google (por entonces, internet no era tan imprescindible en nuestro trabajo como hoy) y… ¡oh, sorpresa! Aparecía una recientísima resolución de la Dirección General que trataba un caso idéntico. La leía en diagonal hasta dar con el párrafo que buscaba:

(…) En aquellos municipios sin plan de ordenación ni normas subsidiarias del planeamiento, el fonforme es un documento emanado del Ayuntamiento que, si bien no participa del rango jurídico de la certificación, constata una situación de hecho que goza de las características de las presunciones “iuris tantum” y no se limita a la mera percepción subjetiva que se predica de los simples informes, por lo que, salvo prueba en contrario, puede estimarse que cumple con los requisitos que exige el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997 (…)”

Me desperté, sonriendo… Se dice, aunque sea un tópico al que acudimos a menudo, que cuando el legislador elabora las normas piensa solamente en las grandes ciudades y se olvida de las múltiples particularidades que presentan las localidades de la España profunda… En aquella zona de la provincia, de gentes sencillas y de paisajes preciosos y relajantes, pero con un retraso secular, las disposiciones aprobadas en la capital del Reino hacían agua por todos lados. Como en una ocasión me confesaba un director de sucursal bancaria: “Aquí, el promotor, el financiador, el arquitecto y el albañil son la misma persona: cuando uno tiene cuatro perras, se levanta un tabique; cuando tiene otras cuatro, se echa el tejado; con suerte, acaba la casa algún día y se pone a arreglar papeles… Ahora dime cómo se documenta eso…”

Por fortuna, este caso sí pudo documentarse: la escritura se firmó con el fonforme y no fue necesario acudir a alguna de las otras dos alternativas del artículo 52 (la certificación técnica o el acta notarial), porque efectivamente el Registrador (¿habría tenido el mismo sueño que yo?) la inscribió sin problemas.

Nunca más he vuelto a encontrar otro fonforme; y si lo ha habido, nadie ha tenido los arrestos de llevar el caso ante la Dirección General… Sin embargo en la práctica hay que lidiar con ciertos documentos que, materialmente, se parecen bastante a los fonformes. La delgada línea que separa lo legal de lo alegal, las circunstancias de cada caso concreto, la respuesta casi inmediata que requiere el estilo de vida actual, los dispares criterios de algunos organismos públicos, el trato displicente que en ocasiones se dispensa al profesional… Todo ello obliga a tener una cintura propia del más cotizado de los defensas centrales.

Esas interioridades que no se ven, que no se reflejan en la redacción final de las escrituras, o si se reflejan, pasan desapercibidas (y quizá deba ser así), también forman una parte importante del desconocido trabajo de nuestras notarías.

¿Cómo se le explica al pobre ciudadano que quiere arreglar sus papeles y que te demanda una solución urgente, que necesitas tiempo para entender ese fonforme, o que tiene que ir a que se lo redacten de nuevo con tal o cual matiz, o con esta u otra precisión legal? Simplemente estudias, hablas, consultas, tratas de resolver su problema y le pides disculpas por la espera. A fin de cuentas, no lo entenderá.