El artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en su redacción introducida por la Ley 13/2015, de 24 de junio, exige para que las nuevas construcciones tengan acceso al Registro de la Propiedad que “…La porción de suelo ocupada… habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica…”.
Dicho artículo, se encuentra desarrollado por el 309 del Reglamento Hipotecario que, aunque la DGRN considera tácitamente derogado, es el que precisa que se acredite que la construcción declarada esté “…comenzada o concluida”.
Ninguna referencia hace el citado artículo 202 de la Ley (ni hacía en su anterior redacción el artículo 208) al estado constructivo de la obra nueva declarada. Siendo la única referencia de la Ley Hipotecaria la contenida en el número 4 de su artículo 8, introducido por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 julio de 1960 para salvar los problemas planteados por la prehorizontalidad, que exceden del contenido de este post (baste citar las resoluciones de la DGRN de Resolución D.G.R.N. de 5 de noviembre de 1982 y 18 de abril de 1988).
El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento para la Ejecución De La Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, en sus artículos 45 a 54, vino a desarrollar profusamente la materia sobre la base de la referida distinción de las declaraciones de obra nueva, por razón del estado de la construcción en el momento de su declaración, en declaraciones de obra nueva en construcción, declaraciones de obra nueva terminada y finalización de obras nuevas declaradas en construcción.
Los títulos de los artículos respectivos indican el asiento registral que debe causar cada una de ellas: “Artículo 45. Inscripción de obras nuevas”; “Artículo 47. Título y nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción”. Disponiendo éste último artículo, en su apartado 1, que: “Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, se aplicarán las siguientes reglas: 1. Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción….”.
De acuerdo con ello, ha sido costumbre (ya casi olvidada por la crisis) otorgar e inscribir la escritura de declaración de obra nueva “en construcción”, con el objeto principal de obtener financiación hipotecaria, para posteriormente (o nunca) hacer constar mediante acta y nota marginal su terminación, al tiempo de proceder a la venta de los pisos y demás fincas especiales del edificio, una vez concluida su construcción.
Con la Ley 13/2015, de 24 de junio, el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria añade el requisito de hacer constar las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por la obra nueva, plantándose el problema de cuál es el momento en que debe o puede cumplirse dicho requisito:
– Al declararse la obra nueva en construcción.
– Al declararse la obra nueva terminada.
– Al hacer constar la finalización de la obra nueva declarada en construcción. Imponiéndose distinguir, en éste caso, que la obra nueva haya sido declarada e inscrita antes o después de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio.
Poco ayuda la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de 29 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. Ya que su apartado sexto, relativo a la materia que nos ocupa, se limita a decir: “…En el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria,…”.
Las Resoluciones de la DGRN de fechas 8 de febrero y 19 de abril de 2016 se refieren a sendas escrituras de declaración de obra nueva terminada otorgadas antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, pero presentadas a inscripción bajo su vigencia.
En ambas se dice: “….En consecuencia, para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica…”. Hasta aquí estamos de acuerdo, pues sería plenamente de aplicación el artículo 202 de la Ley Hipotecaria de conformidad con la norma de derecho transitorio que luego veremos.
Pero más adelante añaden, a mi juicio innecesariamente pues no viene al caso: “… Además, dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral….”.
Los dos párrafos transcritos se reproducen literalmente en otra resolución posterior, de fecha 28 de septiembre de 2016, con la diferencia de que en ésta última el supuesto de hecho es sustancialmente diferente, ya que se trata de un acta de finalización de una obra nueva declarada e inscrita en construcción con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio.
La conclusión (a mi juicio equivocada) que se extrae de las citadas resoluciones es que, según la DGRN, las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las obras nuevas deben acreditarse al tiempo de la finalización de la obra.
Nada que objetar en las escrituras de declaración de obra nueva terminada, pues al acceder al Registro de la Propiedad causan el correspondiente asiento de inscripción al que le será plenamente aplicable el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
Más discutible, por idéntica razón, es que no sea exigible la acreditación de las coordenadas en las escrituras que documenten declaraciones de obra nueva “en construcción”, pues son dichas escrituras las que causan el asiento de inscripción a que se refiere el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, mientras que su finalización causará en el Registro de la Propiedad un asiento de nota marginal, como expresamente titula el artículo 47 de Real Decreto sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, salvo que hayan existido modificaciones en la descripción en cuyo supuesto el asiento procedente sería nuevamente el de inscripción.
Como afirma José María García García en su “CÓDIGO DE LEGISLACIÓN INMOBILIARIA, HIPOTECARIA Y DEL REGISTRO MERCANTIL”, en la nota a pie de página del citado artículo 47: “… La previsión reglamentaria de la nota marginal es acertada, en tanto en cuanto representa un complemento de la descripción ya realizada en la inscripción, y se trata únicamente de la constancia de un hecho, el de la finalización de la obra nueva”.
Además, es en el momento de formalizar la declaración de obra nueva en construcción cuando, para describir el edifico en su conjunto, se aportan proyectos, planos y demás documentos gráficos y descriptivos, que normalmente no sufren alteración posterior: ¿No será también el momento de aportar otro dato descriptivo más como son las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada?.
Pero avanzando un poco más, siguiendo el criterio apuntado de la DGRN conforme al cual “… sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada…”: ¿Son exigibles las coordenadas para la terminación de una obra nueva declarada e inscrita antes de la entrada en vigor de la ley, como afirma la Resolución citada de 28 de septiembre de 2016?
Entiendo que no. Según la “Disposición transitoria única. Procedimientos iniciados bajo la anterior regulación” de la Ley 13/2015: “Todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior…”. Por estar el artículo 202 incluido en el título VI de la Ley Hipotecaria, debe primar el principio general de irretroactividad (artículo 2.3 del Código Civil) para las obras nuevas declaradas en construcción e inscritas con arreglo al antiguo artículo 208 de la Ley Hipotecaria.
Conclusión: ¿Cuál es el momento de constatación de las coordenadas?
En conclusión, entiendo que cuando se practique un asiento de inscripción de obra nueva es el momento adecuado para aplicar el artículo 202 de la Ley Hipotecaria y su exigencia de acreditar las coordenadas de referenciación geográfica. Ya sea motivado por una escritura de declaración de obra nueva en construcción o terminada; o, excepcionalmente, por acta de terminación de obra en la que haya existido modificación de las coordenadas contenidas en la descripción originaria. No así en el supuesto más frecuente en que el acta sólo deja constancia del hecho de la terminación de la obra nueva declarada e inscrita en construcción, que causará en el Registro de la Propiedad el asiento de nota marginal regulado por el artículo 47 del Real Decreto 1093/1997.
Fernando Guerrero Arias
Fernando Guerrero es Notario de Manilva. Muchas gracias compañero por tu segunda participación. No hay dos sin tres. Aquí puede visitarse la primera sobre un tema de “trascendencia registral”. Con este post damos comienzo al curso 2017-2018.
 |
 |
2 Comentarios