En el marco teórico de los bienes inmuebles siempre se habla de cinco realidades distintas: la realidad catastral, la realidad registral, la realidad civil, la realidad urbanística y la realidad física.
La primera es la que se tienen en cuenta a efectos fiscales y de tributación, regulada por la normativa catastral; la segunda es la relativa a los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad sobre un bien inmueble, de acuerdo a la Ley Hipotecaria y normas derivadas; la realidad civil supone la legitimación oponible y pública de los actos jurídicos, según los ordenamientos civiles del Derecho; la urbanística recoge la situación inmobiliaria a efectos de gestión y disciplina de las normas de planeamiento; siendo la última la realidad de hecho del inmueble y el ámbito de actuación de los técnicos especialistas, sin más regulación que las normas técnicas de referencia cartográfica y algunos artículos dedicados en las anteriores normativas.
Hecha esta pequeña introducción, resulta interesante estudiar un caso real —extremo, eso sí— donde se pueden observar las consecutivas variaciones en todas estas realidades que sufre un determinado inmueble a lo largo de su periplo hacia la correcta integración: desde la absoluta divergencia hasta lo más cercano a la identidad.
SITUACIÓN INICIAL
Año 2001.– Mediante escritura pública de adjudicación de herencia de D. Paulino y Dña. María, se atribuye a varios herederos todo un caudal relicto. Uno de los bienes, una finca de 15.000 metros cuadrados, se pretende dividir entre dos de los causahabientes —Dña. África y D. Aurelio—. Para poder hacerlo se solicita, previa a la escritura, la preceptiva licencia urbanística. Pero en el lapso de tiempo que va de la concesión de licencia hasta el momento de otorgar la escritura de herencia que incluye la división de finca, se toma la decisión de llevar a cabo una medición y se otorga la escritura con la superficie resultante de la medición—que, además de inapropiada en el tiempo, resulta ser tremendamente errónea—. El Registrador, ante una licencia para una finca de 15.000 metros cuadrados y con una medición que da un nuevo valor de 20.000 metros cuadrados suspende, en buena lógica, la inscripción.
De esta forma las realidades de partida (tras la firma de esa escritura) se encuentran como sigue:
Realidad catastral: Dividida en tres parcelas de 4.000 metros cuadrados cada una, por causa desconocida, y a nombre de D. Aurelio, dos de ellas, y de D. Paulino, la tercera.
Realidad registral: Se mantiene una única finca inscrita a nombre de D. Paulino y Dña. María, de 15.000 metros cuadrados, por causa de la suspensión.
Realidad civil: Dos inmuebles, uno propiedad de Dña. África y otro de D. Aurelio por título de herencia, de 10.000 metros cuadrados cada uno.
Realidad urbanística: Dos parcelas de 7.500 metros cuadrados cada una.
Realidad física: Un único terreno, cerrado sobre si mismo, de superficie incierta.
PRIMERA TRANSMISIÓN
Años 2004 a 2006.– Sin haber rectificado nada, Dña. África le vende su mitad a su hija, Dña. Concepción. Por el otro lado, D. Aurelio dona su mitad a su esposa, Dña. Encarnación.
Realidad catastral: Invariable. Dividida en tres parcelas de 4.000 metros cuadrados cada una, por causa desconocida, y a nombre de D. Aurelio, dos de ellas, y de D. Paulino, la tercera.
Realidad registral: Invariable. Se mantiene una única finca inscrita a nombre de D. Paulino y Dña. María, de 15.000 metros cuadrados, por causa de la suspensión.
Realidad civil: Dos inmuebles, uno propiedad de Dña. Concepción y otro de Dña. Encarnación por título de compraventa y donación, respectivamente. De 10.000 metros cuadrados cada uno.
Realidad urbanística: Invariable. Dos parcelas de 7.500 metros cuadrados cada una.
Realidad física: Invariable. Un único terreno, cerrado sobre si mismo, de superficie incierta.
MEDICIÓN TOPOGRÁFICA
Año 2013.– Entra el autor en acción y, con impecable levantamiento planimétrico de los linderos acordados con colindantes —aunque me designe en tercera persona, no seré yo quien hable mal de mí mismo—, se obtiene una superficie de 15.800 metros cuadrados. Encaja aceptablemente con lo descrito en el asiento original, pero resulta ser discordante con el resto de realidades. Por algún lado se ha de empezar.
Realidad catastral: Invariable. Dividido en tres parcelas de 4.000 metros cuadrados cada una, por causa desconocida, y a nombre de D. Aurelio, dos de ellas, y de D. Paulino, la tercera.
Realidad registral: Invariable. Se mantiene una única finca inscrita a nombre de D. Paulino y Dña. María, de 15.000 metros cuadrados, por causa de la suspensión.
Realidad civil: Invariable. Dos inmuebles, uno propiedad de Dña. Concepción y otro de Dña. Encarnación por título de compraventa y donación, respectivamente. De 10.000 metros cuadrados cada uno.
Realidad urbanística: Invariable. Dos parcelas de 7.500 metros cuadrados cada una.
Realidad física: Un único terreno, cerrado sobre si mismo, de superficie 15.800 metros cuadrados.
NOTARÍA. PRIMERA VISITA
Año 2016.– Todos los intervinientes coinciden en rectificar las escrituras, eliminando la mención a los 20.000 metros cuadrados para intentar resolver la suspensión registral. Además, Dña. Encarnación vende su mitad a Dña. Concepción, que ya era propietaria de la otra mitad. Se soluciona el problema de superficies, pero ahora el número de “fincas civiles” —dos— no coincide con el de fincas registrales —una— y, al no coincidir tampoco con Catastro —tres— como requiere la normativa vigente para el caso de segregaciones, en Registro deniegan nuevamente la inscripción.
Realidad catastral: Invariable. Dividido en tres parcelas de 4.000 metros cuadrados cada una, por causa desconocida, y a nombre de D. Aurelio, dos de ellas, y de D. Paulino, la tercera.
Realidad registral: Invariable. Se mantiene una única finca inscrita a nombre de D. Paulino y Dña. María, de 15.000 metros cuadrados, por causa de la suspensión.
Realidad civil: Dos inmuebles, ambos propiedad de Dña. Concepción por título de compraventa, de 7.900 metros cuadrados cada uno.
Realidad urbanística: Invariable. Dos parcelas de 7.500 metros cuadrados cada una.
Realidad física: Invariable. Un único terreno, cerrado sobre si mismo, de superficie 15.800 metros cuadrados.
SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES
Año 2016.– De forma inmediata a lo anterior, se tramita ante el organismo catastral la correspondiente alteración de geometría —basándose en la medición— y de titularidad —sobre la base del documento público notarial—.
Realidad catastral: Una única parcela, de 15.800 metros cuadrados, a nombre de Dña. Concepción.
Realidad registral: Invariable. Se mantiene una única finca inscrita a nombre de D. Paulino y Dña. María, de 15.000 metros cuadrados, por causa de la suspensión.
Realidad civil: Invariable. Dos inmuebles, ambos propiedad de Dña. Concepción por título de compraventa, de 7.900 metros cuadrados cada uno.
Realidad urbanística: Invariable. Dos parcelas de 7.500 metros cuadrados cada una.
Realidad física: Invariable. Un único terreno, cerrado sobre si mismo, de superficie 15.800 metros cuadrados.
NOTARÍA. SEGUNDA VISITA
Año 2017.– Con intención de solventar la causa de suspensión registral volviendo a una situación equivalente a la inicial, dado que las dos “fincas civiles” son ahora titularidad de Dña. Concepción, se promueve la agrupación de ambas y la elevación a público del acto.
Realidad catastral: Invariable. Una única parcela, de 15.800 metros cuadrados, a nombre de Dña. Concepción.
Realidad registral: Invariable. Se mantiene una única finca inscrita a nombre de D. Paulino y Dña. María, de 15.000 metros cuadrados, por causa de la suspensión.
Realidad civil: Un inmueble, propiedad de Dña. Concepción por título de agrupación, de 15.800 metros cuadrados.
Realidad urbanística: Invariable. Dos parcelas de 7.500 metros cuadrados cada una.
Realidad física: Invariable. Un único terreno, cerrado sobre si mismo, de superficie 15.800 metros cuadrados.
REFLEXIONES FINALES DEL AUTOR (la realidad)
Aun queda pendiente el trámite de inscripción, pero ya se trabaja conjuntamente, notaría, Registro de la Propiedad y técnico, en una solución viable que desenquiste definitivamente la situación inicial.
De todo lo anterior se extraen cinco conclusiones, una por realidad:
De la realidad catastral.– Que la intervención catastral, aún con su ondeante bandera de la finalidad fiscal, se hace fuerte en su condición de organismo público nacional y en la reciente normativa para ser ejecutor de un control que no sabe ni quiere gestionar: el de los derechos de propiedad.
De la realidad registral.– Que el Registro de la Propiedad es el último baluarte de la seguridad jurídica y al que se debe aspirar en todo momento, por la calidad de incuestionables que adquieren sus pronunciamientos.
De la realidad civil.– Que la notaría es el único filtro que ofrece garantías para convertir la realidad física en realidad jurídica y que, en todo caso, es la puerta de acceso de unos resultados técnicos al circuito de la legalidad vigente.
De la realidad urbanística.– Que la gestión y disciplina urbanística tienen toda su confianza depositada en las disposiciones de los dos órganos anteriores y que, en algunos casos, esta confianza tiende a excesiva al plegarse a ellos con independencia de la realidad física. Ocurre, además, que aún siendo punto de encuentro de todas las demás realidades, termina por ser un elemento intrascendente, en tanto en cuanto hay una total y absoluta desconexión de todas ellas. En estos organismos —los ayuntamientos— estaría, sin embargo, la clave de buena parte del tráfico inmobiliario como controladores de las actuaciones urbanísticas.
De la realidad física.– Que el principio de la solución pasa por una correcta definición de la realidad física y que, para esto, no sólo es requisito necesario una ejecución técnica intachable, sino que hace falta un proceso estandarizado de consulta a colindantes y un profesional que, en consecuencia, sepa reconocer las interacciones de esta realidad física con el resto de elementos y actores jurídicos.
Del común de los elementos.– Que este lánguido discurrir, parcheado y costoso en tiempo y dinero, es el resultado de una actuación reactiva —actúa sobre las consecuencias, no sobre las causas— cuando se minusvalora la realidad de hecho del inmueble o cuando se obtiene de forma imprecisa. La seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario no será mientras no tengas aspiraciones preventivas.
Rubén Martínez Naveira
(@Rbn_mtnz) (https://www.linkedin.com/in/rubenmart) es Ingeniero Técnico en Topografía y Geómetra Experto (GEX). Titular de GRAVITAS ESTUDIO TOPOGRÁFICO, despacho profesional dedicado a la consultoría topográfica y valorativa aplicada al sector inmobiliario, y editor del blog NOTAS DE CAMPO (rbnmtnz.tumblr.com).
Damos las gracias a Rubén por su participación en notaríAbierta que nos aporta la visión especializada de alguien que trabaja estrechamente con las notarías, lidiando con estas realidades encontradas y paralelas que observamos a diario en nuestros trabajos respectivos. Al final aquí también resulta cierto aquello de que la realidad supera a la ficción.
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