A) SUPUESTO DE HECHO
Se trata de hacer constar la terminación parcial de obra, limitada a un elemento independiente (vivienda) integrado dentro de una propiedad horizontal (Edificio de tres plantas, destinado a garajes, trasteros y ocho viviendas), en un supuesto en que no tiene aplicación la legislación que obliga a presentar el “Libro del Edificio”.
Se aporta certificación técnica acreditativa de la terminación del elemento independiente en cuestión, y de los elementos comunes del edificio.
B) LEGISLACIÓN APLICABLE
Artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
“… La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro”.
C) DOCTRINA DE LA D.G.R.N. – LA TERMINACIÓN DE LA OBRA PUEDE SER PARCIAL. REQUISITOS
En Resolución de 13 de Noviembre de 2012 declaró que:
“Constando la declaración de obra nueva en construcción como un todo unitario, no existe inconveniente en que la constancia de la terminación pueda ser parcial, por fases e incluso por pisos; pues puede ocurrir en la práctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripción de la terminación de otros, siempre que se acredite debidamente, como sucede en ocasiones con los locales. La terminación por fases o entidades exige acreditar, no solo la terminación de la vivienda, sino también de los correspondientes elementos comunes». En consecuencia, se hace necesario que la certificación del técnico haga expresa mención a la circunstancia de estar finalizada la construcción de los elementos comunes correspondientes, al menos, a las viviendas cuya terminación se declara”.
Dicha resolución es anterior a la redacción en vigor del artículo 202, y por tanto no resuelve lo relativo a la necesidad de hacer constar, en el supuesto de hecho que nos ocupa, las coordenadas de georreferenciación, tal y como parece exigir el referido precepto.
Para ello, tenemos que acudir a la RESOLUCIÓN-CIRCULAR de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la ley 13/2015, de 24 de junio, que en su punto Octavo. Sobre el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, dispone que:
“2. Podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento de un régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada del proyecto incorporado al libro del edificio. Para ello el registrador extraerá del proyecto el plano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código de finca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercero de esta resolución-circular, y cuyo Código Seguro de Verificación (CSV) se hará constar en el folio real”.
Más recientemente, la DRGN, en Resolución de fecha 29 de Noviembre de 2017, no entró a resolver el problema que analizamos, pues aún planteándose, no fue en última instancia objeto de recurso.
D) SOLUCIÓN PROPUESTA
El Preámbulo de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, deja claro que “El primer efecto de la reforma será favorecer la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Desde el punto de vista económico y de la seguridad jurídica es esencial para el Registro determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos. Para el Catastro es esencial conocer y reflejar en cartografía todas aquellas modificaciones o alteraciones registrales que se produzcan sobre las realidades físicas de las fincas mediante cualquier hecho, negocio o acto jurídico”. … La reforma tiene un contenido global y alcanza a las relaciones entre Catastro y Registro y a todos los procedimientos en los que estas existen. Ello explica que se incorporen a la reforma los procedimientos registrales que puedan afectar a las realidades físicas de las fincas, …”
Pues bien, a dicha finalidad responde la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, al exigir, según ha venido interpretándose por la DGRN, que al tiempo de la declaración de la terminación de una obra nueva, se deje constancia de la “la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, …. identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.
Pero tal exigencia, por la finalidad indicada, ha de entenderse referida a la declaración de obras nuevas terminadas en su conjunto, que se incorporarán a la cartografía catastral, pero no a la terminación de elementos independientes integrados dentro de una propiedad horizontal.
Obsérvese que el propio artículo 202, prescribe que cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su representación gráfica, si bien que tomada del proyecto incorporado al libro del edificio, lo que permite deducir que no resultará preceptivo en el supuesto de que por la antigüedad de la edificación no sea exigible la aportación del mismo.
Y por eso, la Resolución Circular citada sustituye la expresión “se hará constar”, por la de “podrá hacerse constar”.
Descartada por tanto la obligatoriedad de hacer constar la representación gráfica del elemento independiente cuya terminación se solicita, debe igualmente rechazarse la necesidad de que por parte del propietario del mismo elemento independiente se aporte la georreferenciación del edificio en su conjunto.
El titular registral tiene limitada su actuación a la finca registral de que es titular, sin que pueda exigírsele asumir la realización de actuaciones que exceden del ámbito de su derecho, y que, además, le supondrían económicamente un coste, además de injustificado, totalmente desproporcionado.
Mª Pilar de la Fuente García, notaria de Telde
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