Escribo este post a la luz de la STS 705/2015 de 23 de diciembre, cuyo texto puede consultarse aquí, que ha hecho correr ríos de tinta sobre quién debe abonar los gastos de la hipoteca; en muchos casos, en mi opinión, con opiniones escritas más desde la demagogia que desde un análisis cabal de la materia. Un estudio completísimo de la sentencia reseñada lo ha hecho mi amigo y compañero Javier González Granado en su blog www.tallerdederechos.com, en un brillante post que puedes leer aquí.

Hago míos todos los argumentos que Javier expone en su post, y en éste, simplemente vertiré reflexiones desde mi estricta óptica personal.

¿Qué gastos conlleva un préstamo hipotecario?

Fundamentalmente son los siguientes:

-Honorarios de notario y registrador de la propiedad: ambos profesionales cobramos según nuestro arancel aprobado por Real Decreto 1426/1989.

-Tasación: cualquier préstamo hipotecario conlleva la necesidad de realizar una tasación del inmueble hipotecado por tasadora homologada según la Ley del Mercado Hipotecario.

-Gestoría: los bancos contratan los servicios de empresas de gestión para retirar la escritura de préstamo hipotecario de la notaría, presentarla en la oficina liquidadora de impuestos y posteriormente en el Registro de la Propiedad, y una vez inscrita, retirarla del Registro y devolvérsela al banco (el cual le da una copia al deudor).

-Impuestos: la constitución de hipoteca es un hecho imponible del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), del cual ya hemos hablado en este blog aquí. La base imponible no es el capital prestado, sino la responsabilidad hipotecaria total (es decir, las hipotéticas deudas garantizadas por el inmueble hipotecado, que no sólo son lo que el banco te ha prestado, sino también los intereses que pudieras adeudar y los gastos que ocasionara la ejecución de la hipoteca si llegara a ser ese fatídico caso). Calcula que, de media, la base imponible será la cantidad que te preste el banco, multiplicada por 1,5.

Pongamos un ejemplo práctico:

En un préstamo hipotecario de 200.000 euros con garantía de piso, garaje y trastero, los gastos, siempre de forma aproximada (no se me tome al pie de la letra), serían los siguientes:

-Honorarios de notario y registrador: 1.500 euros

-Tasación: 600 euros

-Gestoría: 400 euros

-Impuestos: alrededor de 3.000 euros. Esta cifra dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble hipotecado. Partiendo de la premisa de que en nuestro préstamo de 200.000 euros, multiplicado por 1,5, obtenemos una base imponible del impuesto de 300.000 euros, las CC.AA  aplican un tipo impositivo que oscila entre el 0,75%y el 1,50%.

Llegados a este punto, creo necesario apuntar dos aspectos, sobre los que más adelante volveré:

• En la estimación de gastos de la hipoteca he omitido gastos financieros, es decir, bancarios: comisiones e intereses, básicamente. Piensa que, sólo por la concesión del préstamo, los bancos suelen cobrar una comisión de apertura, que en caso de préstamos hipotecarios, oscila entre el 0,50% y el 1% del capital prestado.
• He omitido también una serie de gastos contingentes, no necesarios ni implícitos en la hipoteca, como son, básicamente, los seguros que suelen contratarse con el préstamo, bien sean de vida, de hogar, de protección de pagos, o varios o todos a la vez.

¿Quién ha venido asumiendo desde siempre los gastos del préstamo hipotecario?

La respuesta es obvia y conocida: el deudor. ¿Y es injusto y/o abusivo que sea así?

En mi opinión no, en absoluto.

Defiendo que es lo justo. El porqué es obvio: solicitas un préstamo en tu propio interés para un fin que, sin la concesión de ese préstamo, no sería viable (sea la compra de tu vivienda, sea la creación de tu negocio, o cualquier otro).

Hay dos tipos de préstamo a los que podrás optar: o personal o con garantía (generalmente, hipotecaria):

• En el préstamo personal, el acreedor presta sin tener un derecho sobre un activo tuyo que pueda hacer valer sobre otro acreedor; sin esa preferencia asume más riesgo, por lo cual, como es natural, las condiciones económicas del préstamo serán más gravosas para ti.
• En el préstamo con garantía hipotecaria, la garantía en favor del acreedor hace que asuma menos riesgo, razón por la cual también acepta tener menos ganancia, es decir, unas condiciones económicas más favorables para el deudor.

En el primer caso, el deudor asume los gastos de formalización del préstamo, porque nadie ha dicho nunca que ello sea abusivo (aunque estos gastos sean solo financieros, puesto que sólo abonarás los honorarios del notario y la comisión de apertura y estudio del préstamo-más, en su caso, seguros-); en el segundo, ¿por qué no vas a tener que abonar los gastos? ¿Tiene justificación enfocar ambos supuestos desde una óptica distinta? En mi opinión, no.

Ahora te propongo que le des la vuelta a tu enfoque de la cuestión: imagina que le prestas dinero a alguien, y por la cantidad prestada o por la solvencia de ese alguien, pides una garantía sobre un inmueble (no dudes que tú, como persona física particular, puedes ser acreedor hipotecario de cualquiera).

Piensa por un momento:

1. ¿Te parecería justo que, además de arriesgar tu dinero en ese deudor, tuvieras que hacer frente a todos los gastos de formalización de ese préstamo que él te ha pedido en su propio interés?
2. ¿Le concederías ese préstamo sabiendo que vas a hacer frente a los gastos de formalización?
3. En caso de prestarle el dinero: ¿lo harías en las mismas condiciones económicas haciendo tú frente a los gastos?

Yo, si fuera tú, evidentemente no. Le repercutiría al deudor, con creces, los gastos que hubiera hecho por prestarle el dinero.

Dicho ésto, ya he anticipado lo que viene a continuación:

Posibles repercusiones prácticas de la asunción por el banco de los gastos de la hipoteca

Dice el refrán que “nadie da duros a cuatro pesetas”.  Si prestar dinero cuesta dinero, es fácil imaginar las repercusiones: mayores gastos financieros.

En nuestro préstamo de 200.000 €, si el banco nos cobraría el 0,50% de comisión de apertura, nos cobrará el 1%. Ya tenemos 1.000€ que ha recuperado en gasto inicial. Y si en lugar de cobrarnos un tipo de interés de un 2% fijo, nos cobra un 2,25%, estará haciendo un gran negocio asumiendo los gastos iniciales.

Y a mayores de eso, piensa en alternativas: tarjetas de crédito que te cobrarán, domiciliación de recibos que te acabarán cobrando, etc.

De los 1500€ de honorarios de notario y registrador de los que se ha ocupado el TS en su sentencia 705/2015, podrás pasar a pagar mucho más. No lo dudes.

¿Qué gastos de la hipoteca son abusivos de verdad?

Resulta paradójico que sólo haya sido considerada abusiva la traslación al deudor de los gastos de honorarios profesionales, cuando, de toda la amalgama de gastos de la hipoteca, a mi juicio, son los únicos que no lo son. Volvamos a la práctica:

• La tasación: intenta aportar al banco una tasación encargada por tu cuenta a una tasadora que cumpla con los requisitos legales. Si a pesar de ello, no es de las tasadoras que “trabaja con tu banco”, no te servirá de nada. Habrás pagado esa tasación independiente y tendrás que pagar la “tasación del banco”.
• Gestoría: intenta negociar con tu banco la gestión por tu cuenta de tu escritura de préstamo hipotecario. Es más, intenta que acepten otra gestoría que no sea “la suya”, o intenta convencerles para que la presentación en hacienda y registro la haga la propia notaría. No lo conseguirás: de nuevo en este caso, como en el anterior, estás cautivo.
• Seguros: si ya tienes un seguro de vida y quieres designar beneficiario al banco, para que cobre en caso de tu fallecimiento el capital pendiente de pago, o si quieres contratar por tu cuenta un seguro de hogar que garantice los siniestros de la vivienda, estamos ante un nuevo caso de cautiverio bancario. El banco no te aplicará las condiciones financieras en modo de bonificación a los intereses del préstamo por la contratación de seguros, si no lo haces con “su aseguradora”.
• El impuesto (AJD) es el caso más sangrante: como expuso Javier González Granado en su post citado al inicio, es llamativo que, por lo general, es sujeto pasivo de este impuesto aquél a favor de quien se constituya un derecho, con una única excepción: la hipoteca, en la cual es sujeto pasivo y por tanto, obligado al pago, el deudor.  Recuerda el ejemplo de préstamo de 200.000€: el impuesto es una partida que ella sola, es superior a la suma de todos los demás gastos iniciales de constitución de hipoteca. Siendo así, caben dos opiniones alternativas: o bien la norma fiscal es abusiva para el deudor, o bien tiene su lógica. Mi visión es la segunda: es lógica: justa con el que arriesga su dinero prestándoselo a otro al no cargarle de gastos, y justa con el que pide prestado, al favorecer que no se endurezcan las condiciones de su préstamo.

¿Qué se podría hacer para que los gastos de la hipoteca fueran justos?

No me queda mucho que añadir porque ya lo he apuntado a lo largo de mis reflexiones: en mi opinión, las soluciones para proteger al deudor pasarían, fundamentalmente, por impedir ciertas prácticas bancarias como:

• Impedir que la gestoría, tasadora o la aseguradora sean impuestas por el banco: es decir, acabar con el monopolio gestor-tasador-asegurador, que, como todo monopolio, repercute en peores condiciones para el consumidor. Cuando hablo de monopolio me refiero a cada banco, evidentemente. Cada uno tiene su propio monopolio en estas materias, y defiendo que estos gastos deberían estar liberalizados.
• Impedir la capitalización de los seguros aparejados al préstamo: he llegado a ver préstamos hipotecarios en los que una partida de más de 15.000 € eran en concepto de seguros. El banco te financia el seguro, es decir, que te presta el dinero para contratarlo, lo cual, obviamente, encarece su coste, puesto que genera intereses, al igual que el préstamo.
• Hacer eficaz el derecho a elegir Notario y el de revisar la escritura tres días antes de la firma.

Concreción sobre honorarios de notario y registrador: ¿a quién debería corresponder cada uno?

Tenemos que partir de una base teórica que puede no ser fácil de entender:

El préstamo o crédito hipotecario es un contrato complejo que consta de dos elementos: el préstamo o crédito, y la hipoteca. Ambos están en una relación de dependencia, de modo que el préstamo es el elemento principal y la hipoteca es el accesorio.Quiere esto decir que la hipoteca, como garantía que es, no existe sin una deuda a la que garantizar. La deuda puede existir sin hipoteca (pensemos en un préstamo personal) , pero la hipoteca no existe sin deuda. Esta premisa me sirve para hacer una distinción entre lo que hacemos los notarios y lo que hacen los registradores:

-Los notarios autorizamos el negocio global, es decir, el préstamo y su garantía.

-Los registradores inscriben sólo la garantía (la hipoteca), porque en el Registro de la Propiedad no se inscriben deudas, sino solo propiedades y/o derechos sobre las mismas, como es, en este caso, la hipoteca; pero el Registro no inscribe deudas.

Partiendo de esta distinción, ¿quién debería pagar los honorarios de cada uno de estos profesionales?

Para no aburrir con citas de normas legales, resumiré:

-Según el Reglamento Notarial, abonará los honorarios notariales aquella parte del contrato que inste la actuación notarial. Y en caso de duda, el obligado al pago será el que sea obligado al pago de los impuestos del negocio otorgado ante notario.

-Y según el Reglamento Hipotecario, abonará los honorarios registrales aquél a cuyo favor deba practicarse la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad.

Llegados a este punto y bajando al caso del préstamo hipotecario, en mi opinión:

Quien insta el documento notarial es el deudor, precisamente por ser quien solicita la financiación al banco u otro acreedor. No concibo en un acreedor la iniciativa de conceder un préstamo hipotecario sin que le sea solicitado. Y como quedó apuntado, si seguimos teniendo dudas, la normativa fiscal nos dice que es sujeto pasivo de AJD en la hipoteca el deudor, de modo que, por un motivo u otro, será el obligado al pago de los honorarios notariales.

Quien insta la inscripción de la garantía hipotecaria es el acreedor. ¿Por qué? Porque sin esa inscripción su garantía no será oponible a terceros, es decir, que si la hipoteca no constara inscrita y el deudor tuviera la mala suerte de ser embargado, la garantía no inscrita quedaría “en agua de borrajas”.

Este razonamiento me lleva a la siguiente conclusión: con las normas en la mano, los honorarios notariales sean abonados por la parte deudora; y los honorarios registrales deberían ser abonados por la parte acreedora. De hecho, los notarios hemos comprobado que ciertos bancos empiezan a adoptar esta misma postura.

Y dicho esto, no quiero contradecirme, porque defiendo el sistema actual hipotecario, que si ha funcionado durante más de un siglo y medio, por algo es. Corrijamos abusos, pero distingamos los que lo son de los que no.