¿Qué es la responsabilidad hipotecaria?

¿Qué es la responsabilidad hipotecaria?

La idea para este post me la dio Justito el Notario a raíz de su post sobre tropezones bancarios.

Pensé que, además de los que cita, hay uno bastante frecuente en la práctica, y es que cuando en la lectura de la escritura de un préstamo hipotecario se habla de la responsabilidad hipotecaria, se oye con frecuencia explicaciones por parte de la entidad que no coinciden exactamente con lo que implica.

A  pesar de estar presente en todas las escrituras por las que se constituye una hipoteca en garantía de una obligación, la responsabilidad hipotecaria es una desconocida.

Aquí nos vamos a centrar en la obligación derivada de un préstamo  dinerario, el que concede una entidad financiera a una persona, para financiar alguna adquisición, que además se garantiza con hipoteca sobre un inmueble.

¿ES LO QUE TENGO QUE PAGAR? ¿ES UN LÍMITE A LA RESPONSABILIDAD DEL DEUDOR?

Cuando una persona recibe de otra un préstamo dinerario, surge una obligación.

Podemos ver la obligación desde el punto de vista del deudor: la deuda, el débito:  el deudor tiene que  devolver el dinero prestado, más los intereses correspondientes, en un plazo determinado; y desde el punto de vista del acreedor, surge un derecho para la entidad que lo concede: el crédito, el derecho de poder exigirlo.

Pues bien, del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros, este es el principio de responsabilidad personal e ilimitada del deudor que proclama el artículo 1911 del Código Civil.

Artículo 1911

Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.

Esta responsabilidad existe siempre, en un préstamo personal concedido para comprar un coche formalizado en póliza, y en un préstamo hipotecario concedido para comprar una vivienda formalizado en escritura, salvo, en este último caso, el pacto del artículo 140 de la Ley Hipotecaria, al que me referiré.

Por ello, mientras no se diga lo contrario en la escritura, la responsabilidad del deudor hipotecario es universal e ilimitada. Responderá de la deuda con todos sus bienes, presentes y futuros, y sea cual sea la deuda, sin límite.

Por tanto, no, no es lo que tiene que pagar el deudor, y no es un límite a la responsabilidad del deudor.

ENTONCES,  ¿PARA QUÉ LA HIPOTECA?

Si el deudor responde de la deuda con todos sus bienes, presentes y futuros, ¿qué es la hipoteca?

La hipoteca es una garantía. Es accesoria al contrato principal que es el préstamo. Supone afectar un bien inmueble especialmente al cumplimiento de una obligación.  En caso de incumplimiento, el acreedor (el banco) tendría derecho preferente, frente a otros acreedores, y cualquiera que fuera el dueño del bien, a cobrarse con lo que obtuviera de la venta del mismo. A la hipoteca se le da publicidad frente a cualquiera al inscribirse en el Registro de la Propiedad. Se inscriben en el Registro los pactos y condiciones del préstamo hipotecario que tienen trascendencia real, entre ellos y muy especialmente, la responsabilidad hipotecaria del inmueble.

Nadie puede alegar desconocimiento de esa carga especial. El deudor podría perder el resto de sus bienes, o incluso vender el inmueble hipotecado, que aún así podrá el banco cobrarse con lo obtenido de la venta de ese bien, utilizando además los procedimientos especiales de ejecución regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil y Ley Hipotecaria.

Por tanto, al acreedor le interesa la constitución de la hipoteca. Para el deudor, suele suponer mejores precios para su concesión (intereses más bajos).

LA HIPOTECA SIEMPRE SIGUE AL BIEN INMUEBLE.

El bien que se hipoteca en garantía puede ser del deudor, o de otra persona.

Si es de otra persona al tiempo de constituirse la hipoteca, hablamos del hipotecante no deudor o hipotecante por deuda ajena. Por ejemplo, un hijo explota una finca rústica que pertenece a sus padres. Necesita un préstamo para mejorar la explotación, y el banco le pide como garantía una hipoteca sobre la finca, que es de sus padres, que sin embargo, no son deudores porque el préstamo se le concede al hijo agricultor. Los padres serían en este caso hipotecantes no deudores. Ponen su finca en garantía de un préstamo del que es deudor su hijo.

El bien hipotecado puede también transmitirse a otra persona durante la vida del préstamo hipotecario, permaneciendo la deuda responsabilidad del que la contrajo, entonces hablamos de la figura del que se llama tercer poseedor (aunque verdaderamente es un propietario). Este tercero tampoco tiene responsabilidad personal por el préstamo, solo adquiere el bien sujeto a la hipoteca.

Es un TERCERO, porque no intervino en el momento en que se concertó el préstamo y constituyó la hipoteca.  No intervino en el proceso, pero conoce la existencia de la hipoteca, y la responsabilidad hipotecaria, por la publicidad registral.

Para este tercero SÍ que es un límite la responsabilidad hipotecaria.

¿Qué quiere decir esto? Cuando se produce un incumplimiento por falta de pago, se deja de pagar capital, e intereses ordinarios. Desde ese momento también se devengan intereses de demora. Y otros gastos, como comisiones por reclamación de impagados. Si se produce el vencimiento anticipado a instancias del banco, momento en el que la entidad reclamará todo lo que se le deba hasta entonces, también se podrán repercutir al deudor los gastos en que incurra la entidad hasta poder recobrar  lo que se le deba, gastos de ejecución, etcétera.

Aunque lo que se deba por todos esos conceptos sea superior a la responsabilidad hipotecaria, el deudor estará obligado a su pago.

Pero si el bien ha pasado a ser titularidad de un tercero en el sentido expresado, el tercero podría:

-Pagar para liberar el bien (que siguiera siendo suyo), pero pagando, sólo hasta el máximo de responsabilidad hipotecaria fijada.

-Permitir la ejecución, respondiendo el bien hasta el máximo de responsabilidad hipotecaria fijada.

Si, en ambos casos, lo obtenido no es suficiente para el pago, el banco podrá seguir reclamando al deudor la diferencia. Nunca al tercero titular, que solo asumió una responsabilidad “real”, solo aceptó la existencia de la carga, con la probabilidad de que en caso de incumplimiento se viera privado de su propiedad.

Si, después de ejecutada la hipoteca, hubiera un sobrante de la venta del bien, sería para el tercero.

Con un ejemplo se entenderá mejor.

Vivienda para cuya financiación se concedió un préstamo de 100.000€.

Se fijó un máximo de responsabilidad hipotecaria de 150.000€ por todos los conceptos.

La deuda se fija en 152.000€.

BIEN QUE PERTENECE AL DEUDOR:

• Se obtiene por la venta 145.000€: se seguirá reclamando al deudor 7.000€.
• Se obtiene por la venta 152.000€: deuda saldada, sin sobrante.
• Se obtiene por la venta 155.000€: hay un sobrante para el deudor de 3.000€.

BIEN QUE PERTENECE A TERCERO:

• Se obtiene por la venta 145.000€: se seguirá reclamando al deudor 7.000€.
• Se obtiene por la venta 152.000€: sobrante de 2.000€ para el tercero. Se reclama al deudor 2.000€.
• Se obtiene por la venta 155.000€: sobrante de 5.000€ para el tercero. Se reclama al deudor 5.000€.

Como se puede observar, la responsabilidad hipotecaria es un límite de responsabilidad de la finca en caso de que pertenezca a persona distinta del deudor, o existan terceros con cargas inscritas con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta.

En palabras de mi compañero Vicente Martorell, la responsabilidad hipotecaria es: “la cantidad máxima a que estaría afecto el bien hipotecado, propiedad de un tercero, si el deudor no cumpliese su obligación, pero que nada tiene que ver con la responsabilidad del deudor ni con la del fiador, que es la misma que la del deudor, salvo que se hubiese obligado a menos”.

La Dirección General de los Registros y del Notariado en su reciente resolución de fecha 9 de marzo de 2017 dice “en el procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero siempre que no existan terceros con cargas inscritas con posterioridad, ya que en tal caso la cifra de responsabilidad hipotecaria actúa como límite.”

ENTONCES, ¿EN QUÉ ME AFECTA COMO DEUDOR LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA?

Al tiempo de constitución de la hipoteca, básicamente en el coste de la operación.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados que hay que pagar por la constitución de la hipoteca en garantía del préstamo se calcula sobre la cifra de responsabilidad hipotecaria total.

Los aranceles de la notaría y el registro también se calculan sobre esta cifra.

Y otra cuestión importante. Cuando se hipotecan varios bienes, por ejemplo, vivienda, garaje y trastero, la cifra de responsabilidad hay que distribuirla entre los distintos inmuebles.

Si queremos “liberar” (quitar la hipoteca) uno de ellos, al menos tendrá que estar amortizada la parte de principal de la operación de que respondía ese bien.

Ejemplo:

Préstamo total: 135.000€, distribución de responsabilidad por el principal:

Vivienda 120.000€.

Garaje 10.000€.

Trastero. 5.000€.

Si quiero vender el trastero, tendré que amortizar al menos 5.000€ para que el banco lo libere de la hipoteca.

También puede afectar al deudor directamente en el caso de que se pacte la concreción de la responsabilidad al bien hipotecado:

EL CASO DEL ARTÍCULO 140 LEY HIPOTECARIA.

Este artículo permite que se CONCRETE la responsabilidad por el préstamo en un solo bien, el hipotecado. Supone una excepción al artículo 1911 CC y 105 LH, al principio de responsabilidad personal y universal.

Como tal excepción, ha de ser pactada.

Volvamos al ejemplo anterior…

BIEN QUE PERTENECE AL DEUDOR:

• Se obtiene por la venta 145.000€: no se podrá reclamar nada más.
• Se obtiene por la venta 152.000€: se devolverán como sobrante 2.000€ al deudor.
• Se obtiene por la venta 155.000€: hay un sobrante para el deudor de 5.000€.

Mi compañero Antonio Ripoll explica la hipoteca del artículo 140 LH aquí.

¿Sería una alternativa legislativa deseable la imposición de la figura de la hipoteca de responsabilidad limitada del artículo 140 LH?

A priori parece una opción atractiva, al más puro estilo anglosajón. Pero pensemos en sus desventajas:

-Esta hipoteca supone una garantía limitada al propio bien hipotecado. Consecuentemente, a menor garantía, mayor riesgo asume el acreedor, por lo que la consecuencia lógica será un encarecimiento de la financiación. 

-En una situación en que el deudor no pueda hacer frente a las cuotas del préstamo, normalmente hay dos posibles alternativas para salir airoso: o negociar con su banco o llevarse la hipoteca a otro banco (la subrogación). La primera opción expuesta es la que por sentido común antes se intenta. Si falla, se opta por la segunda. En el caso del 140LH, la lógica nos dice que, si no podemos hacer frente a nuestro préstamo, ya siendo de por sí difícil que otro banco acepte refinanciarnos, más difícil será con una garantía constreñida al bien hipotecado. En el hipotético caso de que lo aceptara, lo normal será que lo haga eliminando esa limitación de responsabilidad del 140LH, por lo cual, perderemos las ventajas fiscales que la Ley 2/1994 ofrece para la subrogación hipotecaria (exención en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, ya que sólo es aplicable a la subrogación con modificación de intereses y plazo del préstamo o crédito).

¿Y la dación en pago como obligación legal para el banco, es una solución mejor para el deudor?

Puede serlo, o no. Podría serlo si el importe de la deuda que resta por pagar al banco es superior al valor actual de la vivienda. En este caso, el banco recibe un activo que no cubre la deuda, y el deudor queda liberado de cualquier pago adicional por motivo del préstamo.

Pero si se da la situación contraria, es decir, queda una cantidad por pagar inferior al valor del inmueble, si el banco se queda con éste a cambio de la deuda, el deudor queda en peor situación, porque si se subastara, probablemente resultaría un sobrante con respecto a la deuda que quedaría en beneficio del deudor.

¿Y entonces, combinando a la vez la dación en pago y la limitación de responsabilidad como obligatorias, sería la mejor opción para el deudor?

En nuestro sistema legal hipotecario, con más de un siglo medio de antigüedad, es impensable, y de darse algún día esta situación, sería el fin del crédito para la compra de inmuebles, de modo que, o nos toca la lotería, o cuando nuestros hijos se vayan de casa quizá podamos aspirar a ser propietarios.