Unas semanas atrás aparecía en distintos medios la noticia de la posible sustitución de la garantía hipotecaria por pólizas de seguro que cubran el riesgo de impago en los préstamos. Incluso el blog de una asociación de registradores de la propiedad se hacía también eco de la misma, lo cual debe entenderse en clave de alerta.
Podemos regodearnos en el relevante papel que ha desempeñado el préstamo hipotecario en el acceso a la propiedad de grandes capas de población. Siendo cierto, su situación hasta hace poco tendía a asemejarse a la del dicho popular de que entre todos la mataron y ella sola se murió.
Diagnóstico hipotecario
La reciente Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario ha tratado de reconducir la situación, al menos en el ámbito residencial, que es el más sensible. Por un lado, estableciendo criterios ciertos sobre discutidas cláusulas relativas a la prohibición de suelo en los tipos variables, distribución de gastos, fijación del interés moratorio, compensaciones por reembolso, ejecución por impago, etc. Por otro, reforzando la transparencia material, imponiendo como trámite precontractual irrenunciable la autorización de un acta en la que deudores y garantes son cumplidamente informados por el notario de su elección con antelación suficiente.
Pero todo este esfuerzo puede revelarse inútil para insuflar nueva vida a la hipoteca, que no al préstamo, que la tiene propia, porque esconde que la hipoteca se ha vuelto cara. Alguno dirá que cómo puedo afirmar eso cuando los tipos están más bajos que nunca y hasta el acta notarial es gratis. Tiene razón a medias, porque lo caro son los costes transaccionales.
No estoy señalando a los operadores jurídico-económicos involucrados sino a los costes fiscales. Nuestro ombudsman hipotecario volverá a decir que el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ahora lo paga el banco. Ello es ignorar que al final habrá de repercutirlo al cliente y que dicho impuesto, por lo demás carente de sentido, era no hace mucho del 0,5% pero que, al cederse a las Comunidades Autónomas, algunas como la madrileña lo dejaron entre el 0,4 y el 0,75%, pero la mayoría de ellas lo triplicaron (así en Andalucía, Asturias y Galicia es del 1,5%)… salvo Cataluña, que lo ha cuadriplicado pasando a ser del 2%, a lo que se sumará próximamente Valencia.
Encima la base imponible no es el principal del préstamo sino la total responsabilidad hipotecaria, que hasta que las entidades de crédito no asumieron el impuesto solía ser un 150% del principal. Para más inri, dicho coste no es deducible para tales entidades crediticias, porque así lo estableció la norma que las hizo sujeto pasivo.
Con estos antecedentes es fácil vaticinar que si, según la noticia comentada, en Francia la prima media de asegurar el riesgo de impago del préstamo es del 1,3%, a alguien se le encenderá la bombilla, máxime si se calcula sobre principal y no sobre responsabilidad hipotecaria, y es deducible fiscalmente. Y ello por mucho que nuestro particular defensor de la hipoteca intente vendernos su prioridad, reipersecutoriedad y ejecutividad.
Tratamiento notarial
Se trata de demostrar que la función notarial sigue siendo útil en este nuevo escenario crediticio sin hipoteca, sin impuesto, sin registro y sin las tramitaciones asociadas, que además puede redundar en beneficio del prestatario.
La intervención notarial permite la ejecución del crédito sin necesidad de juicio declarativo. Pero que un préstamo residencial no se garantice con hipoteca no lo excluye del régimen protector de la Ley 5/2019. Y aunque su artículo 15 sólo establece como obligatoria el acta notarial previa para los préstamos hipotecarios, parece prudente su extensión a todo crédito residencial. En el fondo no es más que un balance entre la cuantía del préstamo y el coste de su formalización notarial, con su doble eficacia de transparencia para el prestatario y consecuente seguridad para el prestamista.
No ignoro que el crédito personal carece del privilegio especial de los garantizados con hipoteca y que tampoco muerde la propiedad cualquiera que pase a ser su titular. Cualidades sobrevaloradas y que tienen sustitutivos. Por ejemplo, una garantía prendaria en favor del prestamista sobre el precio de una eventual venta, que bien podría publicitarse en una plataforma informática, si se quiere para parecer moderno con tecnología blockchain. Por supuesto que habrá mejores ideas.
Confío, además, en que la hipoteca convivirá con estas nuevas garantías, porque cada una puede atender a territorios y propósitos distintos. Y con gran incidencia en el éxito de una u otra de la simplicidad, transparencia y normalización en la titulización de los créditos garantizados, pues desde el 1 de enero de 2019 es de aplicación el Reglamento UE 2017/2402.
Por cierto ¿alguien sabe por qué muchos mayores llaman letra a la cuota del préstamo hipotecario a pagar cada mes? ¿no tendrá que ver con esas desaparecidas escrituras en que la compra de la vivienda se financiaba mediante letras de cambio?
VICENTE MARTORELL
Vicente Martorell García es notario de Oviedo. Sus anteriores destinos, desde que ingresó en el Notariado en 1997, fueron en Colunga, Carboneras y Ourense. Vicente es, sin duda, uno de los Notarios más importantes del panorama doctrinal actual y es un gran honor que comparta este artículo sobre un asunto de rabiosa actualidad. Gracias compañero, esperamos verte más veces por nuestro blog.
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